Wspólnota mieszkaniowa

Zostając właścicielem mieszkania w danej nieruchomości, stajemy się też członkami jej wspólnoty mieszkaniowej. Co takie członkostwo w praktyce oznacza?

Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku zdefiniowała wspólnotę mieszkaniową jako ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Wspólnota obejmuje zarówno wszystkich właścicieli lokali wyodrębnionych, jak i tego właściciela, do którego należą lokale niewyodrębnione, czyli np. gminę.

Kto tu (za)rządzi?

O powstaniu wspólnoty mieszkaniowej mówimy od momentu wyodrębnienia w danym budynku własności choćby jednego z lokali. Nie potrzeba jej rejestrować, bo powstaje ona z mocy prawa. Wspólnota mieszkaniowa nie ma też osobowości prawnej, o czym przypomina portal Domiporta.pl. Jest natomiast zaliczana do podmiotów gospodarczych, w związku z czym powinna posiadać numery REGON, NIP, a także rachunek bankowy.

Niezależnie od braku osobowości prawnej, wspólnoty posiadają tzw. zdolność sądową, czyli są dopuszczone do obrotu cywilnoprawnego. Mogą też pozywać i być pozywane. Co ważne, wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Za zobowiązania wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a każdy z jej właścicieli proporcjonalnie, w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości.

Gdzie przebiega granica między tym, czym zarządzamy my sami (jako właściciele), a czym zarządza wspólnota? Mówiąc najprościej – gospodarzami jesteśmy we własnym mieszkaniu, natomiast klatki schodowe, hole, strychy, pralnie, suszarnie, wózkownie, zsypy, kotłownie, węzły cieplne, maszynownie, szyby dźwigów, ściany konstrukcyjne, dachy, przewody kominowe, wentylacyjne itp. należą do części wspólnych budynku.

Przedmiotem współwłasności są także balkony, loggie, tarasy i balustrady jako elementy elewacji budynku (gdzie do obowiązków właściciela należy właściwe ich utrzymywanie, zgodnie z celami mieszkaniowymi, a za remonty i konserwacje balkonów jako elementów konstrukcyjnych odpowiada wspólnota).

We wspólnocie mieszkaniowej każdy właściciel ma prawo, jak również obowiązek, aktywnego uczestniczenia w jej działaniach. Aby te działania usprawnić, lub w przypadku, gdy właściciele nie ustalą między sobą sposobu zarządu nieruchomością wspólną, Ustawa o własności lokali wprowadziła kilka sposobów zarządzania w zależności od wielkości wspólnoty.

W małych wspólnotach (do siedmiu lokali) zarząd mogą sprawować bezpośrednio właściciele, natomiast w dużych (powyżej siedmiu lokali) – członkowie mają możliwość wybrania zarządu wspólnoty (jedno– lub kilkuosobowego) lub powierzenia zarządu nieruchomością wspólną konkretnej osobie fizycznej lub prawnej. W praktyce członka zarządu jednej ze wspólnot mieszkaniowych, najlepiej sprawdza się system, w którym wspólnota powołuje zarząd, a ten z kolei zawiera umowę z zarządcą na administrację nieruchomością. Umożliwia to podział obowiązków, a także kontrolę finansową.

Działania we wspólnocie
Warto wspomnieć, że działanie na rzecz wspólnoty mieszkaniowej bywa bardzo czasochłonne i skomplikowane. Do obowiązków zarządu należy bowiem planowanie wydatków na części wspólne, opłat eksploatacyjnych, remontów, bieżących konserwacji, kosztów wody, ogrzewania części wspólnych czy wywozu śmieci. Zarząd dba także o porządkowanie stanu prawnego swojej nieruchomości, występuje w sądzie i odpowiada za zadłużenia. A przede wszystkim musi godzić interesy wszystkich właścicieli nieruchomości.

W praktyce przedstawia się to następująco: wszelkie czynności zwykłego zarządu zarząd może wykonywać samodzielnie, natomiast przekraczające ten zakres wymagają uchwały właścicieli, czyli większości ich głosów. Szczegółowy mechanizm podejmowania takich uchwał określa ustawa. Choć dla wielu właścicieli mieszkań obowiązki płynące z aktywnego działania na rzecz wspólnoty mieszkaniowej nie wydają si0ę zachęcające, to właśnie dzięki angażowaniu się w takie prace możemy poprawić komfort własnego mieszkania.

Dyżur eksperta

Na pytania dotyczące funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych będą odpowiadać w poniedziałek 28 lipca, w godz. 10 -14, tel. 12 422 31 28 lub 797 382 532, przedstawiciele Stowarzyszenia Zarządców i Administratorów Nieruchomości w Krakowie z siedzibą przy ul. Morawskiego 5/129.