Dożywocie, bezpieczny sposób przeniesienia własności nieruchomości

Są to m.in. przyjęcie jako domownika, dostarczanie jedzenia, mieszkania, zapewnienie opieki itp. Świadczenia te określa się w treści umowy. Należy podkreślić, że dożywocie może być ustalone wyłącznie na rzecz osób fizycznych.

Ze względu na przedmiot umowy wymagane jest zachowanie formy szczególnej – aktu notarialnego, będącego podstawą wpisu zmian do księgi wieczystej. Jednak w przypadku dożywocia wpis ma charakter dobrowolny. Nawet w razie jego braku w treści księgi przy sprzedaży nieruchomości, na której ustanowiono dożywocie, to uprawnienie będzie wiązać dalszego nabywcę nieruchomości. Jest to bowiem jedno z nielicznych praw, przeciw którym nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Co więcej, w razie zbycia nieruchomości przez zobowiązanego dożywotnik ma prawo żądania zmiany dożywocia na rentę. Podobna sytuacja zachodzi w razie zepsucia relacji pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym w takim stopniu, że nie można wymagać od stron bezpośredniej styczności. Sąd może wtedy, na żądanie którejkolwiek ze stron, zamienić dożywocie na rentę.

Istotną kwestią dotyczącą prawa dożywocia jest jego relacja do prawa spadkowego. Jeśli zobowiązanym z umowy dożywocia jest potencjalny spadkobierca ustawowy dożywotnika (małżonek, zstępny), to wartość nieruchomości będąca przedmiotem umowy dożywocia nie będzie uwzględniana przy obliczaniu zachowku czy też ustalaniu wielkości schedy spadkowej przypadającej takiemu zobowiązanemu przy dziale spadku.

Takie czynności miałyby zaś – co do zasady – miejsce, gdyby dokonano przeniesienia własności nieruchomości w drodze darowizny na rzecz zobowiązanego. Scheda spadkowa zobowiązanego, przypadająca mu po dożywotniku, będzie zatem ustalana w wysokości niepomniejszonej wartością nieruchomości zbytej na podstawie umowy dożywocia. Zobowiązany będzie przy tym uprawniony do dochodzenia roszczeń z zachowku w wysokości nieobejmującej wartość nieruchomości.