Dziura w ziemi – zysk i ryzyko

Obecnie na trzy transakcje mieszkaniami w dużych miastach jedna dotyczy lokalu od dewelopera – wskazują dane Home Broker. Poziom ten jest od wielu miesięcy stabilny, a jego wysokość można wiązać z niezaspokojonymi potrzebami mieszkaniowymi Polaków. Zgodnie z szacunkami rządowymi w kraju wciąż brakuje od 1,5 do 1,7 mln mieszkań.

Fot. Ingimage

Po okresie kryzysowego zastoju deweloperzy przystąpili do pracy nad nowymi projektami. W efekcie w ostatnich 12 miesiącach zaczęli budowę o blisko 40 proc. większej liczby mieszkań niż rok wcześniej. W grupie mieszkań dostępnych do sprzedaży najwięcej jest więc tych, których budowa zostanie ukończona za kilka lub kilkanaście miesięcy. Niedogodności i ryzyko z tym związane nie odstraszają jednak nabywców. Wyniki badania ankietowego doradców Home Broker wskazują, że aż 66 proc. obsłużonych przez nich klientów kupiło w ostatnich trzech miesiącach mieszkanie od dewelopera, zanim lokal został oddany do użytkowania. Oznacza to wzrost względem badania z 2010 roku, kiedy to na zakup niegotowego mieszkania zdecydowało się 58 proc. nabywców.

Na potrzeby badania podzielono realizację inwestycji deweloperskiej na cztery etapy:

ETAP I – do stanu zerowego
ETAP II – od stanu zerowego do stanu surowego zamkniętego z elewacją
ETAP III – od stanu surowego zamkniętego z elewacją do oddania do użytkowania
ETAP IV – po oddaniu do użytkowania.

23 proc. nabywców zdecydowało się w ostatnich trzech miesiącach na zakup mieszkania w inwestycji, która była na etapie co najwyżej zerowym, czyli przed wyjściem budowy nad ziemię. Względem poprzedniego badania oznacza to wzrost o 40 proc. W połowie 2010 roku na zakup na pierwszym etapie decydowało się jedynie 17 proc. kupujących. Do takiego wyboru przekonywać może często szeroki wybór lokali i cena. Po pierwsze – może być ona niższa w związku z rabatami oferowanymi przez dewelopera w przedsprzedaży. Po drugie – nawet bez dodatkowych rabatów cena mieszkań na wczesnym etapie realizacji projektu jest zazwyczaj niższa niż po oddaniu lokalu do użytkowania.

Obecnie kupujący chętniej niż w zeszłym roku kupują mieszkania w budynkach, w których prace budowlane wyszły ponad powierzchnię ziemi, ale nie przekroczyły stanu surowego zamkniętego. W ostatnich trzech miesiącach blisko co czwarty wybór padał właśnie na ten etap zaawansowania robót. Dla porównania, w zeszłym roku co piąty nabywca podpisywał umowę w takiej sytuacji.

Mniejszą popularnością cieszą się natomiast mieszkania w inwestycjach ukończonych i tych, gdzie prace wykończeniowe trwają już tylko wewnątrz budynku. Udział mieszkań sprzedanych na tych etapach zaawansowania robót spadł względem ostatniego badania o odpowiednio 8 i 5 punktów procentowych.
Wciąż jednak największy odsetek kupujących decyduje się na mieszkanie oddane do użytkowania. Obecnie jest to 34 proc. nabywców. Względem wyniku z zeszłego roku oznacza to znaczny spadek popularności. W 2010 roku aż 42 proc. umów zawieranych było już po ukończeniu inwestycji. Trzeba jednak pamiętać, że decydując się na lokal już gotowy, zazwyczaj można wybierać z niewielkiej puli pozostałych do sprzedania mieszkań. Z drugiej jednak strony, gdy deweloperowi zależy na zamknięciu projektu i chce uniknąć kosztów utrzymania niesprzedanych nieruchomości, może zaoferować atrakcyjne rabaty. Ponadto zakup gotowego mieszkania od dewelopera jest mało ryzykowny.

REKLAMA:

Trzeba także zauważyć, że odsetek kupujących mieszkania na poszczególnych etapach budowy kształtuje się różnie, w zależności od miasta. W Warszawie blisko co trzecie mieszkanie deweloperskie sprzedane było na pierwszym etapie zaawansowania, czyli zanim jeszcze inwestycja wyszła nad ziemię. Jest to najwyższy wynik spośród badanych miast. Identyczną popularnością charakteryzuje się w stolicy zakup mieszkania już oddanego do użytkowania. Takie zaburzone proporcje to wynik dużej liczby nowych inwestycji uruchamianych w stolicy. Wzmaga to konkurencję cenową między deweloperami, którzy, żeby otrzymać finansowanie, muszą legitymować się znacznym odsetkiem zawartych umów z nabywcami. Ponadto, aby kupić mieszkanie o relatywnie małym metrażu, zazwyczaj trzeba trafić do dewelopera na wczesnym etapie realizacji projektu.

Odwrotna sytuacja ma miejsce w Poznaniu, gdzie tylko 7 proc. zakupów na rynku pierwotnym przypada na pierwszy etap i aż 75 proc. na dwa ostatnie, gdy inwestycja jest albo prawie ukończona, albo ukończona. Ponadto względem zeszłego roku proporcje sprzedaży na poszczególnych etapach zaawansowania robót budowlanych praktycznie się nie zmieniły. Pomimo więc rozpoczynających się nowych inwestycji w mieście, wciąż gotowe mieszkania, a co za tym idzie – mniejsze ryzyko zakupu, kuszą nabywców w stolicy województwa wielkopolskiego.

Im bardziej zaawansowana inwestycja, tym ryzyko podejmowane przez nabywcę mieszkania jest mniejsze. Nie chodzi tu tylko o niebezpieczeństwo otrzymania mieszkania w budynku, który nie przypomina folderowych wizualizacji. Największym niebezpieczeństwem jest bowiem bankructwo dewelopera. Gdy dojdzie do niego przed podpisaniem umowy finalnej, to majątek dewelopera, a wraz z nim nabywany lokal, trafiają do masy upadłościowej. Lepsze miejsce w kolejce po pieniądze gwarantuje umowa przedwstępna podpisana w formie aktu notarialnego. W każdym jednak przypadku nabywca może się liczyć z długotrwałymi procedurami i kosztami. Poziom podejmowanego ryzyka ma więc zazwyczaj odzwierciedlenie w cenie. Realizacja kolejnego etapu budowy zwykle pociąga za sobą wzrost przeciętnej ceny mieszkań o kilka procent. Wartość mieszkania po wybudowaniu wzrasta o około 6–10 proc. Nierzadko też, gdy inwestycja jest podzielona na etapy, ceny mieszkań w kolejnych etapach są coraz wyższe. Z jednej strony może mieć to uzasadnienie w rosnącym poziomie kosztów. Z drugiej jednak, nabywcy bez wątpienia chętniej kupują lokale w projektach, których część już istnieje.    

Bartosz Turek,
analityk Home Broker

REKLAMA: