Kto upadnie? Kto przetrwa na rynku nieruchomości?

W części bloku nr 7 nie ma nawet okien Fot. Magdalena Uchto

Nabywcy mieszkań informują nas, że deweloper nakazał im dopłacić do mieszkań lub że z budowy zniknęli robotnicy. Czy razem z nimi przepadły pieniądze zainwestowane w mieszkanie?

Prokuratura w Podgórzu prowadzi postępowanie w sprawie prywatnej działki zniszczonej przez dewelopera na ul. Bułgarskiej. w Krowodrzy w listopadzie ub.r. 10 osób, które kupiły mieszkania na ul. Wierzbowej i Twardowskiego, złożyło doniesienie do prokuratury o doprowadzenie do niekorzystnego rozporządzenia mieniem przeciwko firmie Leopard.
Na 178 budowach w Krakowie i okolicy, mimo sezonu zimowego, wznoszone są bloki mieszkalne. Klienci jednak nie kupują lokali, gdyż banki bardzo zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów, a zakup mieszkania w trakcie budowy stał się inwestycją wysokiego ryzyka. w Polsce w ub. r. ponad 100 deweloperów ogłosiło upadłość.
- Należy się spodziewać upadłości deweloperów, ale nie na masową skalę - uważa Piotr Krochmal, analityk rynku nieruchomości. - z kryzysem nie poradził sobie Leopard, kilka innych firm wstrzymało prace na budowach, tłumacząc to przerwą sezonową. Za miesiąc-dwa okaże się, czy był to pierwszy zwiastun poważniejszych kłopotów. Widzę kilku kandydatów do upadłości, ale przez krakowski rynek na pewno nie przejdzie tsunami.
Upadłość dewelopera jest ostatecznością, która nie opłaca się żadnej ze stron. Dla firmy to koniec działalności, a wierzyciele mają szanse odzyskać tylko część należności. Wolą więc negocjować z deweloperami lub zlecić ściągnięcie długów firmie windykacyjnej. Jedna z większych na krakowskim rynku takich firm, poproszona o komentarz, odmówiła: - Prowadzimy postępowania o odzyskanie należności w stosunku do kilku większych firm deweloperskich. Nie możemy udzielić żadnych informacji.

Deweloperzy w rękach banków

KRYZYS. Jeśli firmy budujące mieszkania na sprzedaż nie mają wpływów, to nie płacą podwykonawcom, składom materiałów budowlanych i bankom. Tak zaczyna się łańcuszek zatorów płatniczych.
W Krakowie czeka już 1500 gotowych mieszkań. Kolejne 5500 jest w budowie. Jest więc w czym wybierać. w dodatku cena metra kwadratowego mieszkania spadła - w stosunku do 2008 r. - średnio o 10 proc. Mimo to klienci nie kupują mieszkań. Na konta deweloperów nie wpływają więc pieniądze.
Jeśli firmy budujące mieszkania na sprzedaż nie mają wpływów, to nie płacą podwykonawcom, składom materiałów budowlanych, ani bankom. Tak zaczyna się łańcuszek zatorów płatniczych, który obserwowaliśmy na rynku budowlanym niespełna dekadę temu (wiele firm zniknęło wtedy z rynku).
W 2008 r. w Polsce ponad 100 deweloperów ogłosiło upadłość. w tym samym czasie do Sądu Okręgowego w Krakowie wpłynęło 117 wniosków o rozpoczęcie postępowania upadłościowego. w 16 przypadkach ją ogłoszono, 14 oddalono, 7 umorzono, aż 70 zwrócono wnioskodawcom (najczęściej do uzupełnienia). Czy wśród bankrutów są deweloperzy? Aby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba byłoby przestudiować akta spraw, jednak - jak usłyszeliśmy w Biurze Prasowym Sądu Okręgowego - przynajmniej jedna nazwa jest kojarzona z rynkiem deweloperskim.
- Należy spodziewać się upadłości deweloperów, ale nie na masową skalę - uważa Piotr Krochmal, analityk rynku nieruchomości. - z kryzysem na rynku nieruchomości nie poradził sobie Leopard, kilka innych firm wstrzymało prace na budowach, tłumacząc to przerwą sezonową. Za miesiąc - dwa okaże się, czy był to pierwszy zwiastun poważniejszych kłopotów. Widzę kilku kandydatów do upadłości, ale przez krakowski rynek na pewno nie przejdzie tsunami.
Upadłość dewelopera to ostateczność, która nie opłaca się żadnej ze stron. Dla firmy to koniec działalności, a wierzyciele mają szanse odzyskać tylko część należności. Nabywcy lokali mogą o nich zapomnieć. z tego powodu budujący mieszkania na sprzedaż nie chwalą się kłopotami, próbują walczyć o przetrwanie, nawet sięgając do kieszeni klientów. Prawo nie pozwala im jednak na zatajanie złej sytuacji finansowej.
- Dłużnik jest zobowiązany złożyć w sądzie wniosek o ogłoszenie upadłości nie później niż w ciągu dwóch tygodni od dnia, w którym stał się niewypłacalny. Jeśli tego nie uczyni, sąd upadłościowy może go pozbawić prawa prowadzenia działalności gospodarczej na własny rachunek oraz pełnienia funkcji w organach spółek handlowych i innych podmiotów (na okres od 3 do 10 lat) - wyjaśnia Jowita Kania-Stachura z Kancelarii Radców Prawnych Kania, Stachura, Bałaziński, Toś. - Czasami z takim wnioskiem występują też wierzyciele, jednak rzadko, bowiem postępowanie upadłościowe ciągnie się latami, a roszczenia wierzycieli, w tym np. nabywców mieszkań, zaspokajane są najczęściej w ostatniej kolejności. Nawet, gdy klient wpłacił całą wartość mieszkania, to jeśli w postępowaniu upadłościowym uda mu się odzyskać choć część tej kwoty, może to uważać za sukces.
Wierzyciele wolą negocjować z deweloperami lub zlecić ściągnięcie długów firmie windykacyjnej. Jedna z większych na krakowskim rynku firm poproszona o komentarz w tej sprawie, odmówiła: - Prowadzimy postępowania o odzyskanie należności w stosunku do kilku większych firm deweloperskich. Nie możemy udzielić żadnych informacji, aby nie narazić interesów naszych klientów.
Nie ma tygodnia, aby w naszej poczcie redakcyjnej nie znalazła się informacja od zaniepokojonych klientów deweloperów, zatytułowana "deweloper-oszust" lub "sprawdźcie dewelopera". Tylko najbardziej zdesperowani decydują się zgłosić sprawę do prokuratury. - Ostatnio, rzeczywiście, zaczęły się pojawiać zawiadomienia od oszukanych klientów deweloperów. Właśnie wpłynęło doniesienie dwóch osób dotyczące firmy Providentia Invest, budującej osiedle w Niepołomicach-Podłężu, wiem, że mają być kolejne. Wcześniej odesłaliśmy do właściwej prokuratury zawiadomienie dotyczące inwestycji "Wzgórze Bony" również realizowanej w Niepołomicach - mówi Maria Zębala, prokurator rejonowy prokuratury w Wieliczce. Prokuratura w Podgórzu prowadzi postępowanie w sprawie znikającej działki zniszczonej przez dewelopera na ul. Bułgarskiej. w Krowodrzy w listopadzie ub.r. 10 osób, które kupiły mieszkania na ul. Wierzbowej i Twardowskiego, złożyło doniesienie do prokuratury o doprowadzenie do niekorzystnego rozporządzenia mieniem przeciwko firmie Leopard.
Zdaniem Tytusa Misiaka, prezesa Stowarzyszenia Budowniczych Domówi i Mieszkań w Krakowie, obecny kryzys, czasem kosztem ludzkich dramatów, ale eliminuje z rynku przypadkowych i niewiarygodnych graczy.
- w Krakowie w czasie największej prosperity działało 130 deweloperów, do stowarzyszenia przystąpiło 40, na giełdach wystawiało się najwyżej 80. Wiele firm to byli deweloperzy jednej budowy. Mieli działkę i za pieniądze klientów chcieli budować, by szybko się wzbogacić. Wpędzili w kłopoty siebie i klientów.
Ratunkiem w przypadku jakichkolwiek problemów firmy budującej mieszkania na sprzedaż mogły być rachunki powiernicze, tzw. escrow. To trójstronna umowa między klientem, deweloperem i bankiem. Kupujący zamiast wpłacać raty deweloperowi, wpłaca je na rachunek powierniczy. Jeśli deweloper nie wywiąże się ze zobowiązań wobec kupującego, nie otrzyma płatności z banku, który monitoruje postępy prac. Prowadzenie takiego rachunku kosztuje, ale, w przypadku upadłości, klient odzyskuje wszystkie pieniądze.
- w lipcu 2008 r. podpisałem chyba pierwszy i jedyny dotąd escrow w Krakowie. Nie słyszałem, aby któryś z deweloperów się tym chwalił. Kosztował firmę 500 zł - mówi Tytus Misiak, prezes Zarządu Convector Development. - Teraz escrow są już niepotrzebne, bo mieszkania gotowe do zamieszkania można kupić od ręki, gwarancje bankowe są zbędne.
Na 178 budowach w Krakowie i okolicy wznoszone są bloki mieszkalne. Część mieszkań wciąż czeka na nabywców. Niestety, bardzo trudno prześwietlić kondycję dewelopera, któremu powierzamy pieniądze. Nic nie da sprawdzanie, czy przypadkiem nie rozpoczęto wobec niego postępowania upadłościowego. Dzisiaj nie rozpoczęto, ale za tydzień... Dane klientów chronią komornicy i banki. Trzeba więc wybierać bardzo ostrożnie, a najlepiej kupować gotowe mieszkania i natychmiast podpisać akt notarialny przenoszący prawo własności. Wtedy żadna upadłość nie jest straszna.
- Nie dramatyzujmy. Wiele firm deweloperskich ma środki wypracowane w czasach hossy i finansowo wytrzyma tę szkołę przetrwania. z grupy działającej w metropolii krakowskiej około 80 nie miało problemów, realizując poprzednie budowy, w tym 30 to firmy o wieloletniej, ugruntowanej pozycji, które nie potrzebują pieniędzy klienta, aby rozpocząć inwestycję - uspokaja Piotr Krochmal.
- w ciągu minionego tygodnia dwóch deweloperów informowało, że bank zgodził się na przesunięcie im terminu zapłaty transzy kredytowej. Bankom też nie zależy na bankructwie klientów. Stają się nieco bardziej elastyczne niż jeszcze dwa - trzy miesiące wcześniej. To napawa optymizmem. Los rynku nieruchomości jest w tej chwili w rękach banków. Jeśli zaczną udzielać kredytów, ruszy sprzedaż. Obniżka ceny m kw. nawet o 10 proc. nie nakręciła koniunktury, bo jeśli bank nie dał 500 tys. zł kredytu, to nie da i 450 tys. zł - komentuje Piotr Krochmal, analityk rynku nieruchomości.
Na bankach spoczywa odpowiedzialność za wywołanie obecnego kryzysu i one mają narzędzia, pozwalające wyjść z recesji.
Ewa Piłat
[email protected]

Albo mieszkania, albo pieniądze

INWESTYCJE. Ludzie nie mogą się doczekać zakończenia inwestycji na osiedlu Kliny Borkowskie. Firmę deweloperską "Univers" oskarżają o nieuczciwość.
Klienci firmy Univers, którzy kupili mieszkania przy ulicy Bartla na osiedlu Kliny Borkowskie są załamani. Część z nich wpłaciła ponad 200, a nawet 300 tys. zł. Na klucze do mieszkania niektórzy czekają od... dwóch lat.
Tymczasem deweloper, który zwleka z oddaniem do użytku dwóch bloków, rozpoczął budowę trzeciego. Dlatego klienci Universu, którzy zgłosili się do "Dziennika Polskiego", postanowili przerwać milczenie. Zapewniają, że nie dadzą się zastraszyć deweloperowi. Są tak zdesperowani, że rozważają nawet zorganizowanie wspólnego lokatorskiego protestu.
Blok nr 6 przy ul. Bartla miał być gotowy w 2007 r., blok nr 7 - ostatecznie w grudniu minionego roku.
- Mieszkanie w bloku nr 7 przy ulicy Bartla kupiłam w styczniu ubiegłego roku, wiedząc, że nie kupuję przysłowiowej dziury w ziemi, tylko rozpoczętą inwestycję. Jednak na fora internetowe, na których grzmiało o nieuczciwości dewelopera trafiłam dużo później - mówi Barbara M.
Wpłaciła 10 tys. zł zadatku oraz pierwszą ratę w wysokości ponad 43 tys. zł. - Zgodnie z umową przedwstępną firma miała oddać mieszkanie 30 września 2008 r. - podkreśla nasza rozmówczyni.
Pod koniec października jeden z klientów, który kupił mieszkanie również w bloku nr 7, otrzymał z firmy pismo o przesunięciu terminu na koniec grudnia. Czytamy w nim m.in. "Na przyczyny opóźnienia złożyło się kilka czynników, z którymi przyszło borykać się spółce w ostatnim czasie. Podawanie szczegółów wydaje się być bezcelowe, gdyż nie spowoduje cofnięcia ich skutków".
Termin ten również nie został dotrzymany. Postanowiliśmy więc sprawdzić z klientami Universu, jak wygląda sytuacja na placu budowy. Weszliśmy bez problemu. Mimo że widnieje informacja, iż obiekt jest chroniony, nikt nawet nie zapytał, czego tu szukamy. w bloku nr 6 nie dzieje się nic, w bloku nr 7 hula wiatr. Za to praca wre w powstającym budynku nr 8. - My nie możemy się doczekać na nasze mieszkania, mimo że termin oddania minął. Nam tłumaczą, że wszystko się opóźnia z powodu pogody, wykonawców, problemów z transportem, a tu rozpoczynają nową inwestycję. Jak ja mam być spokojna skoro wpłaciłam 240 tys. zł, a w oknach nawet nie ma szyb - podkreśla Maria Z.
Beata Czenczek, wiceprezes zarządu Univers, wyjaśnia, że dokładna data zakończenia inwestycji przy bloku nr 7 zostanie podana po podpisaniu umowy z nowym wykonawcą. - Szacujemy, że roboty pozostałe do ukończenia budynku mogą trwać około 7 miesięcy - dodaje. Jej zdaniem nie jest dziwny fakt powstawania kolejnych inwestycji ani też zakładania coraz to nowych spółek - córek (firma jest znana także jako Univers Art, Univers Bud, Univers Development, Optima Development Sp. z.o.o, Wieliczka Development - przyp. red.). - Dla każdej inwestycji powołujemy spółkę celową, co wpływa na bezpieczeństwo ich realizacji, a co za tym idzie i klientów - wyjaśnia prezes Beata Czenczek. O budowie bloku nr 8 przy ul. Bartla mówi krótko: - Jest to kolejny etap inwestycji, którego budowa nie ma wpływu na wcześniejsze etapy.
Klienci nie zostawiają jednak suchej nitki na deweloperze. Kontaktują się przez fora internetowe. Chcą przestrzec innych przed nieuczciwą, ich zdaniem, firmą.
- Na mieszkanie czekam od 2007 r. Tłumaczyli, że brakowało materiałów budowlanych. Poślizg w zakończeniu inwestycji jest możliwy, ale nie dwa lata - zaznacza Adam J. - Rozmowy z deweloperem kończą się na posądzaniu nas o oszczerstwa. Straszy, że pozwie nas do sądu - dodaje. To jednak nie wszystko. Dotarły do nas informacje, że jedna z klientek, z nieznanego numeru, dostaje telefony z pogróżkami w stylu "Uważaj, zostaw Univers".
Beata Czenczek zapewnia, że firma pozostaje w stałym kontakcie z klientami, udzielając im odpowiedzi na wszelkie pytania. "Dziennik Polski" był świadkiem jednego z takich spotkań. Wiceprezes Universu do klientki, która odstąpiła od umowy z tą firmą, powiedziała: - Za rozpowszechnianie nieprawdziwych informacji skontaktuje się z Panią nasza kancelaria prawnicza.
- Nie boję się tych gróźb. Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej w najbliższych dniach powinnam mieć na koncie pieniądze, które wpłaciłam na mieszkanie - mówi Barbara M.
W tym przypadku Beata Czenczek zapewnia, że spółka postąpi zgodnie z przepisami prawa i zapisami umowy.
Klienci, którzy kupili mieszkania w obydwu blokach postanowili zjednoczyć siły i podjąć walkę z deweloperem. - Nie wiemy czy odzyskamy pieniądze, bo z tego, co słyszeliśmy już nieraz na placu budowy, firma jest niewypłacalna - mówi Adam J. Ale wiceprezes Czenczek gwarantuje, że jeśli firma rozpoczyna jakąś inwestycję, zawsze ma pieniądze na jej realizację.
Dane klientów zostały zmienione.
Magdalena Uchto
[email protected]