Masz mieszkanie? Możesz mieć dostatnią emeryturę!

ROZMOWA. Z prof. Jerzym Pisulińskim, ekspertem opiniującym przygotowywane przepisy o odwróconym kredycie hipotecznym

- Za wcześnie mówić, czy się pojawi. Trwa dyskusja prawników na temat prawnych rozwiązań odwróconego kredytu hipotecznego w polskich realiach. Dobrze, aby towarzyszyła jej również dyskusja społeczna. W naszym kraju dom, mieszkanie to wielkie wartości, często dorobek całego życia, który zostaje w rodzinie. Ideą odwróconego kredytu hipotecznego jest umowa z bankiem, gwarantująca seniorom określone comiesięczne dochody w zamian za przejęcie nieruchomości po śmierci właściciela. To przeczy polskiej tradycji. Trudno przewidzieć, czy będzie społeczna akceptacja dla takich rozwiązań.

- Komu bardziej powinno bardziej zależeć na wprowadzeniu do polskiego prawa produktu, jakim jest odwrócony kredyt hipoteczny: bankom czy seniorom?

- Bankom obecnie raczej nie zależy na szybkim wdrożeniu nowych rozwiązań. To produkt dla nich dość ryzykowny, a sytuacja na rynkach finansowych wciąż jest niepewna. Podpisując umowę o odwróconym kredycie hipotecznym, musiałyby zgodzić się na zamrożenie kapitału, nie otrzymując nawet odsetek, tak jak obecnie przy każdym udzielonym kredycie. Zwrot kapitału i odsetek następuje dopiero po śmierci właściciela nieruchomości.

Z drugiej strony, społeczeństwo się starzeje, na emerytury zaczną odchodzić roczniki, które będą je miały wyliczone według nowych zasad. Świadczenia będą dużo niższe od otrzymywanego wynagrodzenia, a nowi emeryci przyzwyczajeni są do życia na pewnym poziomie. Jeśli nie zgodzą się na obniżenie standardu życia, a są właścicielami nieruchomości, to odwrócony kredyt hipoteczny może być dla nich atrakcyjnym sposobem na dodatkowe dochody. Pod pewnymi warunkami, oczywiście...

- Kto mógłby skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego? Na świecie stosowane są ograniczenia np. ze względu na wiek. W USA umowę z bankiem może podpisać osoba mająca ukończone co najmniej 62 lata.

- Myślę, że i w polskich przepisach pojawi się limit wieku, bowiem zabezpiecza on interesy kredytodawcy. On musi ocenić, kiedy odzyska kapitał, kiedy może nastąpić spłata, a następuje, przypomnijmy, po śmierci właściciela. W dyskusji prawników dotychczas dominują dwie opcje. Pierwsza, aby granicą był wiek emerytalny. Jej zwolennicy uważają, że produkt byłby skierowany do emerytów, bo to ich dochody spadną i oni będą zainteresowani kredytem. Druga opcja sugerowała, aby to był jednolity wiek - 65 lat. Moim zdaniem, skorzystanie z tego kredytu nie powinno być uzależnione od faktu przejścia na emeryturę, bowiem należy się spodziewać, że Polacy będą się starali dłużej pracować. Uzależnienie udzielenia tego rodzaju kredytu powinno być obwarowane wyłącznie limitem wieku.

- Naszych Czytelników bardzo interesuje kalkulacja banków. Jaki procent wartości nieruchomości powinien być uwzględniony w umowie, aby była ona opłacalna i dla banków, i dla emerytów oferujących swój dom bankowi? Od tego procentu zależy wysokość wypłacanych rat.

- Oczywiście, ten procent ma ogromne znaczenie. W dotychczasowej dyskusji padała liczba 50 proc. Słyszałem też 70 proc. Sądzę, że banki mogą otrzymać w tej kwestii pewną dowolność, aby mogły konkurować ofertami. Trzeba uzmysłowić seniorom, że żaden bank nie udzieli kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości, bowiem dla niego jest to transakcja ryzykowna, a kapitał, jak wspomnieliśmy, zostaje zamrożony na wiele lat. Poza tym trzeba brać pod uwagę, że wartość nieruchomości się zmienia. Poprzednie lata to był ciągły wzrost, ostatnio notujemy spadki. Banki zakładają, że określona kwota, np. 50 proc. wartości domu, będzie wypłacana przez 10 lat (bo tyle brakuje kredytobiorcy do statystycznego wieku przeżycia w Polsce). W ten sposób kalkuluje, jaką kwotę powinien wypłacić w 120 ratach.

- Czy sądzi Pan Profesor, że w zależności od zmiany wartości nieruchomości, powinna się również zmieniać rata comiesięcznego kredytu wypłacanego seniorom?

- Zbyt częste zmiany nie są dobre dla żadnej ze stron. Pamiętajmy, że kredytobiorca, czyli senior, też wkalkulowuje sobie te dodatkowe pieniądze w comiesięczny budżet i jeśli bank obniży ratę, to emeryt w najlepszym wypadku nie pojedzie na wycieczkę. Ale może mu zabraknąć na leczenie.

Z drugiej strony może się zdarzyć, że emeryt, który zawarł z bankiem umowę o odwrócony kredyt hipoteczny, kompletnie przestał o nią dbać. Zaczęła popadać w ruinę i tracić na wartości. Bank musi się zabezpieczyć na taką okoliczność, przewidując nawet możliwość wyeksmitowania takiego właściciela.

- Czy po podpisaniu umowy właścicielem nieruchomości jest bank czy senior?

- Senior. To jedna z różnic między istniejącą od dawna w naszych przepisach umową dożywocia a odwróconym kredytem hipotecznym. W pierwszej - własność od razu przechodzi na nowego właściciela, który gwarantuje dożywotnikowi np. mieszkanie aż do śmierci, rentę lub jakieś inne świadczenia. W drugiej - bank staje się właścicielem dopiero po śmierci właściciela. Jedyna funkcjonująca na razie na rynku polskim oferta jednego z funduszy, okrzyknięta przez media odwróconą hipoteką, jest typową umową dożywocia. Odwróconej hipoteki nie ma na razie w praktyce, bo nie ma przepisów. Dopiero o nich dyskutujemy.
- Czy właściciel będzie miał nieograniczone prawo własności do swej nieruchomości? Czy po podpisaniu umowy z bankiem będzie mógł np. swobodnie podnająć część domu lokatorom?

- Na ten temat trwa dyskusja. Jeśli bowiem właściciel umrze i bank będzie chciał, zgodnie z umową, przejąć nieruchomość, a ona będzie zamieszkana przez lokatorów, to czy ich wyeksmitować? Nie zawsze jest to możliwe, bowiem są oni chronieni prawem. Z drugiej strony, dopóki jest właścicielem, ma prawo dysponować swoją własnością.

Pojawia się też problem, co się stanie, gdyby właściciel zapisał tę nieruchomość, na którą zawarł umowę z bankiem, w testamencie? Na świecie domy seniorów, którzy korzystali z odwróconej hipoteki, automatycznie przechodzą na własność banku. W Polsce, obecnie, byłoby to sprzeczne z prawem spadkowym i z prawem rzeczowym, które zabrania przenoszenia własności z zastrzeżeniem terminu, a więc w tym przypadku po śmierci właściciela. Trzeba by dokonać ingerencji w przepisach tych działów prawa cywilnego.

Może się okazać, że spadkobiercy będą zainteresowani spłaceniem zobowiązań swego antenata i odzyskaniem nieruchomości. Zakładamy więc, że banki nie będą przejmować nieruchomości automatycznie. Kredytodawcy nie zależy na spekulowaniu nieruchomościami, ale na jej spieniężeniu.

- Czy odwrócony kredyt hipoteczny powinien być zabezpieczony wyłącznie na nieruchomości mieszkalnej, w której mieszka kredytobiorca?

- Wśród prawników przeważa stanowisko, że niekoniecznie. Jeśli senior ma kilka nieruchomości, to może podpisać umowę z instytucją finansową, zabezpieczając swoje dochody na jednej z nich. Nie zakładamy, że musi to być ta, w której mieszka. Z drugiej strony trzeba wziąć pod uwagę, że jeśli właściciel tam nie mieszka, to może ona popaść w ruinę, a wtedy traci na wartości. Jeśli zaś mieszka, to po jego śmierci łatwo ją odzyskać. Mówiąc krótko, niekoniecznie, ale najczęściej zabezpieczeniem będzie dom lub mieszkanie, w którym mieszka emeryt.

- Użył Pan Profesor sformułowania "instytucje finansowe", a więc nie tylko banki mogłyby oferować nowy produkt?

- Spłata udzielonego kredytu następuje w określonym terminie - po śmierci właściciela. To ryzyko dla udzielającego pożyczki, bo nie wie, jak długo będzie żył właściciel. Ten element losowości zbliża instytucję odwróconego kredytu hipotecznego do umowy ubezpieczenia, dlatego sądzę, że obok banków, takie produkty mogliby oferować również ubezpieczyciele, wszystkie instytucje pozostające pod nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego. One bowiem prowadzą ostrożną, wręcz restrykcyjną politykę pod nadzorem, który ma gwarantować, że nie upadną. Wyobraźmy sobie bowiem, że bank udzielający kredytu upadnie. Wtedy zostanie wstrzymana dalsza wypłata rat .

- Czy odwrócony kredyt hipoteczny, odwrócona hipoteka, to dobre nazwy, właściwie oddające charakter usługi, którą będzie nazywać?

- Nie, nie jest ani dobra, ani adekwatna. Można nawet rzec, że ta nazwa jest myląca. Jednak już przyjęła się i funkcjonuje, a na razie nie ma lepszej. Roboczo mówimy o kredycie dla seniorów, ale to określenie nic nie mówi o jego specyfice, a więc zabezpieczeniu na nieruchomości, dostępnym od pewnego limitu wieku. To jednak najmniejszy problem z tych, które musimy rozwiązać, wprowadzając odwrócony kredyt hipoteczny na polski rynek.

- Jaki, zdaniem Pana Profesora, jest możliwy termin finalizacji prac, związanych z przygotowaniem projektu i trybem legislacji nowego rozwiązania...

- Sądzę, że w tej kadencji parlamentu to nie nastąpi.

Rozmawiała Ewa Piłat

Grupa robocza ds. odwróconego kredytu hipotecznego rozpoczęła prace z inicjatywy Parlamentarnego Zespołu ds. Osób Starszych. Parlamentarzyści i prawnicy oczekują na uwagi i sugestie dotyczące przygotowywanych przepisów. Można je przesyłać do naszej redakcji: [email protected]