Najem mieszkań w Krakowie: mimo kryzysu wciąż się opłaca. Ale wiele zależy od powrotu studentów. Wrzesień będzie chwilą prawdy

FLESZ - Bon turystyczny celem oszustów

Sytuacja w Krakowie okazała się przy tym zaskakująco stabilna na tle innych miast. Jak wynika z kolejnych raportów Expandera i Rentier.io, na niektórych lokalnych rynkach (np. w Częstochowie) ceny najmu spadły nawet o kilkanaście procent rok do roku, na innych (Toruń)… wzrosły o ponad 20 proc. Generalnie jednak w Krakowie, podobnie jak w większości kraju, w II kwartale najem małego (do 35 metrów kw.) mieszkania okazał się tylko o 3 proc. droższy niż przed rokiem (a więc na poziomie inflacji), a w przypadku lokali średniej wielkości (35-60 k kw.) i dużych (powyżej 60 m kw.) - o 2 proc. droższy.

Czy wobec tego warto nadal inwestować w mieszkania pod wynajem. Tak, ale pod warunkiem, że będą to lokale niewielkie i nie będą stały puste. A to drugie bardzo trudno dziś zagwarantować. Pandemia nie ustaje, a wraz z jej rozwojem – obawy, czy w nowym roku szkolnym i akademickim wrócą uczniowie, a przede wszystkim – studenci.

Życie tych ostatnich komplikuje nie tylko to, że w związku ze spodziewanym wezbraniem drugiej fali koronawirusa jesienią zdalne nauczanie może się przeciągnąć do końca roku, a może nawet do wiosny 2021; pod Wawelem – o czym niedawno pisaliśmy – brakuje pracy dla młodzieży (kryzys uderzył najsilniej w „studenckie” branże – turystyczną, hotelarską, gastronomiczną oraz handel), co sprawia, że trudniej studentom dorobić i jeszcze trudniej - zarobić.

Wszystko to może sprawić, że zainteresowanie wynajmem mieszkań przez młodych może być we wrześniu i październiku zdecydowanie mniejsze niż w latach poprzednich. Nakłada się na to spodziewany brak turystów zagranicznych, korzystających dotąd masowo z najmu krótkoterminowego. Z drugiej strony – przybywa pod Wawelem przybyszy z Polski i świata zatrudnionych w miejscowych centrach obsługi biznesu.

Tak czy siak – pierwszą chwilą prawdy dla tych, którzy zainwestowali i inwestują w mieszkania na wynajem, będzie wrzesień 2020. Na razie można mówić o umiarkowanym optymizmie.

- Po ostatnich zmianach kosztów najmu i cen mieszkań inwestorom w Polsce wciąż najbardziej opłaca się kupować małe mieszkania. Natomiast najemcom najbardziej opłaca się zamiana małych lokali na własne. Koszt najmu jest tu bowiem średnio aż o 34 proc. wyższy niż rata kredytu. Przy średniej wielkości mieszkaniach różnica wynosi także solidne 19 proc., ale już przy dużych lokalach zaledwie 4 proc. – wyjaśnia Jarosław Sadowski, ekspert Ekspandera.

W Krakowie te różnice nie są już tak znaczne, zwłaszcza jeśli mówimy o lokalach dla siebie. Za wynajęcie małego mieszkania trzeba zapłacić średnio ok. 1,8 tys. zł miesięcznie, a rata kredytu za takie mieszkanie wynosi 1,7 tys. zł, więc ci, którzy zdecydują się na zakup, będą „do przodu” po 100 zł miesięcznie. W przypadku mieszkań średnich korzyść ta wynosi niewiele więcej (najem kosztuje średnio 2050 zł, a czynsz 1914 zł) . Mieszkań dużych w ogóle nie opłaca się kupować: stawki czynszu spadły tu tak, że przeciętne 70-metrowe lokum można wynająć za mniej niż 2,5 tys. zł miesięcznie, a rata kredytu na takie mieszkanie (przy 10-procentowym wkładzie własnym) jest o 140 zł wyższa.

Jeśli ktoś zainwestował w mieszkanie po to, by je wynajmować, wciąż na tym nie straci: niezależnie od wielkości lokum rentowność takiej inwestycji wciąż przekracza 5 proc. – pod jednym fundamentalnym warunkiem; że mieszkanie jest wynajęte za przeciętną stawkę przez okrągły rok.