Obiecujący początek roku

Fot. Anna Kaczmarz

Początek roku okazuje się dobrym okresem dla inwestycji mieszkaniowych w Polsce. Pomimo zaostrzenia polityki kredytowej banków, o czym jeszcze wspomnimy, przełom roku zaowocował wzrostem średnich cen. Według raportu Oferty.net ceny metra kwadratowego (mkw.) mieszkań oferowanych wzrosły w Białymstoku (1,3 proc.), Krakowie (1,1 proc.) i Olsztynie (1 proc.). Dla równowagi w styczniu spadły ceny mieszkań w Gdańsku (1,8 proc.), Opolu (1,2 proc.) i Katowicach (1 proc.). W pozostałych miastach Polski ruchy cenowe oscylowały w granicach poniżej 1 proc.

Małe jest w cenie

Pewną ciekawostką jest obserwowany od kilku miesięcy trend zmiany cen mieszkań małych, czyli do 30 mkw. Ich popularność rośnie zwłaszcza w dużych centrach akademickich. Chociaż na uczelnie zagląda niż demograficzny, to jednak poprawa bytowa wielu rodzin powoduje, że studenci są gotowi zapłacić więcej za wynajem mieszkania, które stwarza lepsze warunki do nauki niż wspólny akademik.

Różnice widać zwłaszcza w porównaniu cen w latach 2010-2012. Na przykład w stolicy Wielkopolski średnia cena 1 mkw. wynosiła w styczniu br. 6190 zł, zatem była 1,3 proc. wyższa od obowiązującej przed dwoma laty (6109 zł). Jeszcze większy, bo wynoszący aż 4,4 proc., wzrost średniej ceny nastąpił w Krakowie. Na początku 2010 roku małe mieszkania wyceniano na 7729 zł/mkw., zaś w styczniu tego roku wartość wynosi średnio 8071 zł/mkw. W Warszawie i Katowicach ceny mieszkań w tym segmencie spadły odpowiednio o 0,8 proc. i 0,2 proc. To może wskazywać na powolne nasycenie rynku kupujących. Wydaje się, że duża przewaga podaży nad popytem oraz spadek zainteresowania studiowaniem w Gdańsku, Łodzi i Wrocławiu doprowadził do gwałtownej redukcji cen sięgających odpowiednio 3,6 proc. dla Gdańska oraz ponad 14 proc. w Łodzi i Wrocławiu.

Koniec franka i euro

Wahania na rynkach finansowych, głównie związanych ze strefą euro oraz niebezpieczny wręcz spekulacyjny trend zmiany wartości franka szwajcarskiego skłoniły Komisję Nadzoru Finansowego do nowelizacji rekomendacji „S”. Jej główne założenia to dalsze ograniczenie polityki kredytowej dla osób nie mających własnego zabezpieczenia lub odpowiednio wysokich zarobków oraz wskazanie, że banki nie powinny udzielać kredytów w walutach innych niż złoty.

Z pożyczania we franku szwajcarskim banki zaczęły masowo wycofywać się już latem ubiegłego roku, zaś pod koniec 2011 r. zaczęły rezygnować z finansowania w euro. Oczywiście nadal można zabiegać o kredyty walutowe, jednak banki stawiają bardzo wysokie wymagania finansowe w postaci marży, wkładu własnego lub zarobków sięgających nawet 15 tys. zł brutto! To praktycznie zamyka drogę do kredytu walutowego dla przeciętnego Kowalskiego lub Nowaka. Ponadto według analizowanej rekomendacji KNF banki muszą oceniać zdolność kredytową na okres maksymalnie 25 lat (dotyczy to wszystkich kredytów, także tych w złotych), nawet jeśli rzeczywiście kredyt udzielany jest na dłużej. Aby uchronić gospodarstwa domowe przed pułapką kredytową, w rekomendacji zapisano, że łączna suma rat kredytów klienta nie może przekroczyć 42 proc. zarobków netto. Dla porównania, jeszcze kilka lat temu osoby zarabiające ponad średnią krajową mogły zaciągać kredyt z ratą do 65 proc. miesięcznych dochodów netto.

Wydaje się, że sytuacji na rynku nieruchomości nie poprawi wypowiedź prof. Marka Belki, który jako prezes NBP stwierdził, że dane GUS wskazujące na wzrost wynagrodzeń w styczniu tego roku o 8,1 proc. to efekt zastosowania nowych metod pomiarowych.

Stare, ale jare

Warto jeszcze wspomnieć o utrzy­mującym się nadal dużym zainteresowaniu mieszkaniami zlokalizowanymi w obrębie krakowskiego Starego Miasta. Już jakiś czas temu wydawało się, że mieszkanie w ponad stuletniej kamienicy powoli odchodzi do lamusa. Tymczasem lokale te nadal są przedmiotem marzeń nie tylko wielu krakowian, ale także oczarowanych urokiem podwawelskiego grodu mieszkańców innych części Polski oraz licznej grupy zachwyconych miastem obcokrajowców. W styczniu średnia stawka za mkw. wynosiła 9627 zł. Zaś w komfortowo wykończonym i wy­posażonym apartamencie trzeba zapłacić nawet 30 000 zł/mkw.

Należy też podkreślić, że zakup 30-metrowej kawalerki oddalonej o 5 minut spacerem od Rynku to wydatek rzędu 290 000 zł. Najdroższy oferowany apartament o powierzchni 150 mkw. z widokiem na Sukiennice wyceniono na 3 000 000 zł.

Jaki będzie ten rok?

Takiej prognozy nikt nam nie przedstawi, gdyż sytuacja gospodarcza w Europie jest bardzo niestabilna. Możemy być jednak częściowymi optymistami, gdyż nasza gospodarka nadal się rozwija, a to może przełożyć się na dalszy rozwój sektora budowlanego, który jest kołem zamachowym całej gospodarki.

Opr. Szymon Sikorski