Pod szczególną ochroną

   - Uchwalony niedawno plan miejscowy Salwatora ma wyjątkowy charakter, określa bowiem parametry zabudowy nie tylko w poziomie, ale również w pionie…
   - Salwator jest wyjątkowym miejscem i zasługuje na szczególną ochronę. Nasze postępowanie wynikało z charakteru zabudowy znajdującej się na zboczu Wzgórza św. Bronisławy. Tam odległość 1 m w poziomie oznacza ponad 1 m w pionie. Trzeba było w związku tym bardzo precyzyjnie określić dopuszczalne parametry zabudowy, tak, aby nie wyskakiwała ona w sposób, który zaburzałby istniejącą harmonię pomiędzy tym, co znajduje się u podnóża, a tym, co widzimy na jego szczycie.
   - Wiem, że ustalenia planistyczne były konsultowane przedstawicielami lokalnej, bardzo aktywnej na Salwatorze, społeczności.
   - Od samego początku, od pierwszej, przygotowawczej fazy planu mieliśmy kontakt zarówno z komitetem obywatelskim, jak i ze Stowarzyszeniem Przyjaciół Salwatora. Już pierwsze spotkanie z profesorami - Jerzym Mikołowskim-Pomorskim i Jackiem Purchlą oraz Piotrem Boroniem, ówczesnym radnym dzielnicy, zasygnalizowało nam fakt, że miejscowa społeczność będzie bardzo pilnie przyglądać się naszym pracom i wprowadzanym do planu zapisom. Uważam, że była to bardzo udana współpraca. Przebieg prac zagwarantował, jak mi się wydaje, w pełni ochronę inwestorów, a z drugiej - interesu publicznego.
   - W trakcie opracowywania projektu planu ujawniły się jednak wielkie emocje.
   - Najwięcej kontrowersji wynika z bardzo wyraźnego utrwalenia granic terenów, które mogą być przeznaczone do zainwestowania i oddzielenia ich od tych, gdzie nie będzie to możliwe. Plan w bardzo jednoznaczny sposób mówi, gdzie można budować i gdzie nie jest to możliwe.
   - Z planu wynika, że na terenie Salwatora nie jest możliwa realizacja większych inwestycji…
   - Na terenie Salwatora jest możliwa modernizacja i wymiana istniejącej zabudowy, nieodpowiadającej jakimkolwiek standardom technicznym i nieprzedstawiającej na tyle wielkiej wartości historycznej, żeby była warta utrzymywania. Na Salwatorze znajdują się domy, w których będą dobudowywane poddasza i remontowane oficyny. Możliwe jest również uzupełnienie istniejącej substancji budowlanej, dogęszczenie, jak to się nazywa w potocznym języku, polegające na wykorzystaniu niezabudowanych części działek, znajdujących się w granicy terenów przewidzianych do zainwestowania.
   U stóp Wzgórza św. Bronisławy problemem nie jest intensywność zabudowy. Drobna zabudowa, wciśnięta w zbocza, ma stosunkowo dużą intensywność i to w niczym nie przeszkadza, jeśli zachowany zostaje jej gabaryt i ustalone linie zabudowy. Wciśnięta w skarpy piętrzy się pod nimi, tworząc bardzo drobną strukturę. I to jest bardzo dobre. Nam, planistom, chodziło głównie o to, aby zabudowa ta nie pełzła pod górę i aby swoimi gabarytami nie "rozsadziła" charakterystycznej struktury. I to było właściwie przedmiotem sporu… Istotą planu jest Wzgórze św. Bronisławy i znajdująca się na nim oś widokowo-spacerowa, prowadząca przez aleję Waszyngtona w kierunku kopca Kościuszki. To tutaj znajduje się początek tego długiego, niezwykle atrakcyjnego ciągu, prowadzącego przez kopiec Kościuszki, Sikornik, Las Wolski i mającego swój koniec na krańcu miasta.
   - Plan Salwatora jest jednak tylko cząstką problemu. Zielone tereny na Wzgórzu św. Bronisławy przyciągają uwagę inwestorów.
   - Plan Salwatora jest jednym z pięciu planów (Piastowska- -Focha, Strzelnica, Chełm, Zakamycze), które zostały podjęte w poprzedniej kadencji w celu uporządkowania jednego z najbardziej wartościowych obszarów miasta. Założenie było wtedy takie, że należy dopracować i uszczegółowić ustalenia planu ogólnego, który wówczas jeszcze obowiązywał, i uchwalić prawo lokalne w tych terenach, w których się inwestuje, w sposób, który ochroni ten teren przed powstawaniem zabudowy wielorodzinnej, co jest szczególnie widocznym problemem Woli Justowskiej.
   Plany, o których wspomniałam zostały doprowadzone do zaawansowanych etapów. Strzelnica i Kasztanowa są w tej chwili w NSA, prace nad projektami Chełmu-Zakamycze zostały przerwane decyzją Rady Miasta Krakowa i rozpoczną się od nowa. Z chwilą utraty ważności planu ogólnego powstał nowy problem. W terenach, w które już zainwestowano, można budować na zasadach dobrego sąsiedztwa. Teoretycznie wydaje się, że mając zabudowę w postaci obiektów jednorodzinnych w tym obszarze będzie się ona jedynie dogęszczać. Okazuje się jednak, że w świetle obowiązującego prawa w żaden sposób nie są skutecznie chronione obszary, które mają pozostać wolne od zabudowy. Żaden odrębny przepis prawa powszechnie obowiązującego nie chroni tych terenów. Wprawdzie są one położone w granicach jurajskich parków krajobrazowych, ale planów ochronnych dla tych parków nie ma.
   - Pani słowa oznaczają, że tereny zielone w rejonie Wzgórza św. Bronisławy i Sikornika są dziś bezpośrednio zagrożone przez ułomne prawo…
   - Teren ten należy chronić ze względu na jego wyjątkową wartość kulturowę i tradycję, a również ze względu na jego znaczenie przyrodnicze dla miasta. Niebezpieczeństwo wynika z faktu, że zabudowa, bardzo często wielorodzinna, która pojawiła się w rejonie Woli Justowskiej, może pełznąć m.in. w kierunku terenów otwartych. Nie będzie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, gdy będą spełnione warunki tzw. dobrego sąsiedztwa. W efekcie taka zabudowa mogłaby podejść aż do linii lasu.
   Zapisana w studium zagospodarowania przestrzennego polityka nie ma rangi prawa, stanowi tylko wyraz woli samorządu w ukierunkowaniu rozwoju miasta. Jeśli chce się urzeczywistnić tę wolę, to trzeba uchwalić prawo lokalne. Dziś decyzje mogą być wydawane niezgodnie ze studium, mają tylko obowiązek spełnić przepisy prawa powszechnie obowiązującego.
   - Czy wyścig z inwestorami uda się wygrać samorządowi?
   - Plany te już wkrótce zostaną przedstawione do uchwalenia Radzie Miasta Krakowa. Mamy świadomość, że bardzo wielu inwestorów interesuje się tymi, niezwykle atrakcyjnymi terenami. W tym rejonie nie ma terenów przewidzianych do inwestowania. Zostały one zapisane w studium jako tereny przyrodnicze. Taki jest też cel sporządzenia planów. Ochrona tych terenów jako dziedzictwa przyrody i kultury jest jednym z celów rozwoju miasta, potwierdzonym zresztą w przyjętej niedawno strategii.
   Realizujemy to, co zostało określone wcześniej uchwałami Rady Miasta Krakowa o studium i o strategii. Jeśli znajdujące się w nich zapisy nie mają pozostać tylko na papierze, to teraz trzeba wykonać następny krok. W przeszłości utworzenie wielkiego kompleksu terenów zielonych w rejonie Wzgórza św. Bronisławy i Sikornika też nie było proste. Wymagało wysiłku organizacyjnego, finansowego i politycznego ze strony ówczesnych władz miasta.
   Utrzymanie tego terenu jako niebudowlanego wymaga cały czas konsekwencji i determinacji ze strony samorządu. Szczególnie teraz, gdy rozumienie własności prywatnej jest bardzo jednostronne. Ochrona własności, zapisana w konstytucji, odbywa się w ramach obowiązującego prawa, czyli nie jest nieograniczona i nie oznacza całkowitej swobody dysponowania i gospodarowania terenem. Samorząd otrzymał do ręki kompetencje, aby to prawo ograniczyć w imię zrównoważonego rozwoju, ochrony ładu przestrzennego, obowiązkowej troski o ochronę dziedzictwa i o ochronę środowiska.
   W tym miejscu trzeba powiedzieć jeszcze jedno. Otóż nie odbieramy komuś praw, które miał w przeszłości. Tereny te nie były nigdy przeznaczone do zabudowy. Oczekiwanie, że to się musi wreszcie zmienić na razie nie ma podstaw. Powszechnym oczekiwaniem mieszkańców miasta jest, aby tereny te pozostały zielonymi przez następne stulecia. Wszyscy rozumiemy, że są to tereny prywatne i że ich właścicielom należą się rekompensaty, stosowne jednak do utraty faktycznych, a nie domniemanych korzyści.
Rozmawiał:
JANUSZ MICHALCZAK