Podwyżka czynszu - zgoda czy odwołanie?

Ekspert wyjaśnia

Kwestie związane z dokonywaniem podwyżek czynszów najmu w lokalach mieszkalnych zostały uregulowane w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. Właściciel lokalu może dokonać podwyżki czynszu, ale musi to zrobić w sposób określony w ustawie.
Przede wszystkim zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 8a ustawy wypowiedzenie musi zostać dokonane na piśmie. Ponadto czynszu nie można podwyższać częściej niż co 6 miesięcy.
Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenia dokonuje się najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, co oznacza, iż czynsz przestaje obowiązywać zawsze z upływem ostatniego dnia miesiąca kalendarzowego, a nie w dniu którym wypada 3-miesięczny termin wypowiedzenia.
Jeżeli czynsz został wypowiedziany np. w połowie grudnia 2008 roku, to zacznie obowiązywać w nowej wysokości od 1 kwietnia 2009 r.
Czy lokator, którego nie stać na płacenie wysokiego czynszu, może starać się o zmniejszenie proponowanej przez właściciela podwyżki?
Ustawodawca przewidział możliwość zakwestionowania wypowiedzenia niższej stawki czynszowej i zastąpienia jej wyższą, jeżeli podwyżka przekracza albo następuje z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku
Wartość odtworzeniowa to iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, który jest ustalany przez wojewodów odrębnie dla poszczególnych powiatów. Dla Krakowa wynosi on obecnie 3 647 złotych za m kw. Jak z tego wynika, 3 proc. wartości odtworzeniowej, to 9,12 zł za metr kwadratowy.
Lokator może zażądać przedstawienia na piśmie przez wynajmującego przyczyn podwyżki i jej kalkulacji. Wskazane jest wystąpienie z takim żądaniem niezwłocznie po otrzymaniu wypowiedzenia, aby móc później udowodnić swoje działania. Wskazane jest również wysłanie żądania na adres właściciela listem poleconym, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru i zachowanie potwierdzenie nadania.
Zgodnie z art. 8a ust. 4 podwyżka przekraczająca albo następująca z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Właściciel jest zobowiązany do przedstawienia na piśmie przyczyn tej podwyżki i jej kalkulacji w ciągu 14 dni od dnia otrzymania żądania, a jeśli nie dopełni tego obowiązku, podwyżka z mocy prawa będzie nieważna.
Co może zrobić lokator, który nie uzna zasadności podwyżki, mimo że właściciel, dostosowując się do wymogów prawa, wyjaśnił mu pisemnie zmianę wysokości stawki czynszowej?
Lokator, w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia, ma możliwość zakwestionowania podwyżki poprzez skierowanie do sądu pozwu o ustalenie, że jest ona niezasadna lub że jest zasadna, lecz w innej wysokości. W razie wniesienia sprawy do sądu, lokator jest obowiązany uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia kończącego postępowanie w danej sprawie, jednak z obowiązkiem jego wstecznego rozliczenia, jeśli sąd uzna, że podwyżka czynszu była zasadna.
Z czym powinien się liczyć lokator, który nie zgadza się z propozycją właściciela, ale też nie zamierza oddawać sprawy do sądu?
Jeżeli najemca nie chce uznać wysokości podwyżki, a jednocześnie nie chce jej kwestionować przed sądem, jedyne co mu pozostaje, to w ciągu dwóch miesięcy od dnia doręczenia wypowiedzenia powinien odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki, ze skutkiem rozwiązania umowy najmu z upływem terminu wypowiedzenia (art. 8a ust. 5 pkt 1 ustawy). Po upływie tego terminu, jeżeli najemca pozostaje w lokalu bez tytułu prawnego, wynajmujący może żądać opuszczenia przez niego lokalu. Gdyby najemca natomiast w terminie 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia nie zdecydował się na kwestionowanie podwyżki i nie oświadczył pisemnie, że jej nie przyjmuje, wówczas z upływem terminu wypowiedzenia jest obowiązany do opłacania czynszu w nowej wysokości.
Warto podkreślić, że lokator nie powinien odmawiać przyjęcia podwyżki w sytuacji, kiedy chce ją zaskarżyć do sądu. Jeżeli bowiem zrobi to na piśmie w terminie 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, to właściciel na podstawie art. 8a ust. 5 pkt 1 ustawy może uznać, że stosunek najmu ulegnie rozwiązaniu.
Wymieniona ustawa w treści art. 8a ust. 4a - 4e określa, jaką podwyżkę uważa się za uzasadnioną. Właściciel lokalu musi mieć na uwadze, że w razie ewentualnego sporu i zakwestionowania przez najemcę wysokości podwyżki, to on, a nie najemca, będzie musiał wykazać przed sądem zasadność swoich działań.
Rozmawiała:
Danuta Orlewska