Rebus mieszkaniowy

FINANSE. Spłacający kredyty hipoteczne w obcych walutach mogą pozywać banki, powołując się na "nadzwyczajną zmianę stosunków"

Chodzi o wprowadzony do kodeksu cywilnego w lipcu 1990 r. art. 357 z małym znaczkiem 1. Mówi on, że "jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy."
Przepis ten, znany i stosowany w świecie od średniowiecza pod łacińską nazwą rebus sic stantibus (dosł. w tym stanie rzeczy; ponieważ sprawy przybrały taki obrót), stanowi wyjątek od świętej zasady pacta sunt servanda, czyli "umów należy dotrzymywać". Pozwala on stronom umowy zwrócić się do sądu o zmianę zapisanych w tej umowie zobowiązań, jeśli okoliczności ich realizacji zmienią się w sposób nadzwyczajny, niemożliwy do przewidzenia w chwili zawierania kontraktu.
- Oczywiście stosowanie klauzuli rebus sic stantibus ogranicza się do sytuacji wyjątkowych, ale moim zdaniem właśnie z taką sytuacją mamy teraz do czynienia - mówi mecenas Aleksander Raczyński ze znanej poznańsko-warszawskiej kancelarii prawnej Sójka&Maciak Adwokaci, doktorant w katedrze prawa cywilnego Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu.
- Trudno uznać, że do lawinowego spadku wartości złotego doszło w wyniku działania zwykłych mechanizmów rynkowych. Skala tego spadku jest zbyt ogromna - właśnie to jest elementem zapisanej w kodeksie "nadzwyczajnej zmiany stosunków" - dodaje mecenas.
Raczyński zwraca uwagę, że w chwili, gdy ludzie zawierali z bankami umowy kredytowe, żadne prognozy ekonomiczne nie przewidywały załamania złotówki.
- Wręcz przeciwnie: analitycy i doradcy finansowi, wśród nich główni ekonomiści i inni pracownicy banków, zapewniali klientów, że złoty raczej będzie się nadal umacniać - argumentuje poznański cywilista.
Prof. Bogusław Gawlik z Katedry Prawa Cywilnego Uniwersytetu Jagiellońskiego tłumaczy, że przy ewentualnym stosowaniu klauzuli rebus sic stantibus kluczowe znaczenie ma kwestia, czy umowy zawierały w sobie czynnik losowy, czy nie. Jego zdaniem na przykład głośne w ostatnim czasie kontrakty dotyczące opcji walutowych (przez które upadają firmy, a wielu innym grozi to samo) były typowymi umowami losowymi, w których obie strony godziły się na podjęcie określonego ryzyka związanego z kursami walut.
- Wydaje się, że umowy kredytowe nie zawierają w takim stopniu owego czynnika losowego - mówi profesor.
Dlatego w ich wypadku artykuł 3571 kc może mieć zastosowanie prędzej niż przy umowach opcyjnych. Bogusław Gawlik, jako sędzia w stanie spoczynku, nie chce się jednak wypowiadać co do szans tego typu pozwów w sądach.
Inni specjaliści zwracają uwagę na dotychczasowe wyroki, w których jedna ze stron powoływała się na wspomnianą klauzulę. Często robili to np. wykonawcy robót budowlanych po wprowadzeniu - w związku z wejściem Polski do UE - wyższego podatku VAT na usługi i materiały budowlane (22 proc. zamiast 7). Wielu z nich zawarło wcześniej umowy, w których zgodzili się na ryczałtowe wynagrodzenie za wykonane prace. Po podwyższeniu VAT - zgodnie z zapisami umów - musieliby wziąć na siebie koszty zmiany podatku, co - przy niskich mar-żach w tej branży - doprowadziłoby ich do katastrofy finansowej.
W sądzie wykonawcy zwracali uwagę na trzy elementy: że w chwili zawierania umowy nie mogli przewidzieć zwiększenia podatku; że wzrost ten spowodował po ich stronie znaczące koszty; że okoliczności te skutkowały poniesieniem przez wykonawcę rażącej straty.
Jedna z takich spraw - przedsiębiorcy, który budował dla gminy szkołę - trafiła dwa lata temu do Sądu Najwyższego, a ten uznał trzykrotny wzrost stawki VAT za "zmianę nadzwyczajną" - i dodatkowy VAT rozłożył na obie strony.
Budowlańcy z powodzeniem dochodzili swych racji także wtedy, gdy w lawinowy sposób wzrosły ceny niektórych materiałów budowlanych. Na stronie Urzędu Zamówień Publicznych pojawiły się nawet wówczas porady, jak i kiedy skorzystać można z zapisów art. 3571.
Z klauzuli korzystali z dobrym skutkiem również właściciele firm, które popadły w tarapaty w związku z załamaniem rynku rosyjskiego.
Mec. Raczyński dodaje, że w ostatnim czasie pojawiło się mnóstwo spraw związanych z umowami najmu, w których przewidziano waloryzację czynszu w oparciu o kursy obcych walut, głównie euro. - Dla np. właściciela sklepu wynajmującego powierzchnię handlową taki zapis oznacza po prostu bankructwo - tłumaczy prawnik.
Również w tym wypadku przedsiębiorcy zamierzają wykorzystać klauzulę rebus sic stantibus. - Jeśli uzyskają korzystne wyroki, może to być wskazówka dla innych, jak postępować w nadzwyczajnej sytuacji - dodaje Raczyński. Zastrzega przy tym, że sąd musi wziąć pod uwagę interes obu stron, aby żadna z nich nie poniosła uszczerbku.
Zbigniew Bartuś
[email protected]