Rynek finansowy, który w Polsce ma przyszłość

Ilu seniorów podpisało w Polsce umowę o rencie dożywotniej? Z danych Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych wynika, że w 2014 roku było ich kilkuset. Tymczasem w Stanach Zjednoczonych, które są liderem rynku hipoteki odwróconej na świecie, już kilka lat temu liczba klientów oscylowała wokół miliona. Dlaczego Polska nie nadąża w tej dziedzinie za innymi krajami i gdzie są największe bariery rozwoju rodzimego rynku?

Na pozycji lidera – Stany Zjednoczone
Hipoteka odwrócona, która w Polsce wciąż jest uznawana za rozwiązanie nowe i nieuregulowane prawnie, za granicą jest znana od lat i zdobywa coraz większą popularność.

W zależności od uwarunkowań prawnych danego kraju oferowana jest jako produkt finansowy albo ubezpieczeniowy. Obecnie różne formy odwróconej hipoteki istnieją w ponad połowie krajów Unii Europejskiej, a wartość całego rynku już w 2009 roku była szacowana na 4,7 mld euro. Już 6 lat temu wartość wyżej wymienionych kontraktów – typu kredytowego – oscylowała wokół 3,3 mld euro (ok. 50 tys. podpisanych umów). Pozostałe 1,4 mld stanowiły umowy o rentę dożywotnią i było ich 20 tys.

Potrzeba jest matką wynalazku – tak można podsumować genezę powstania hipoteki odwróconej. Wymyśłił ją w 1961 roku kalifornijski bankowiec Nelson Haynese, by znaleźć rozwiązanie na problemy finansowe swojej znajomej. Według danych „National Reverse Mortgage Lenders Association (NRMLA)” oraz „Reverse Market Insight Inc” w 2010 udział żyjących w USA seniorów korzystających zarówno z hipoteki odwróconej w modelu kredytowym jak i sprzedażowym przekroczył 2 proc. – mowa tu oczywiście o populacji, która osiągnęła pewien wiek i jest uprawniona do skorzystania z produktu.

Jeśli przeanalizujemy powyższe liczby, okaże się, że już 5 lat temu liczba klientów hipoteki odwróconej zbliżała się w USA do 1 mln. Tylko w 2014 roku w Stanach podpisano ponad 51,6 tysiąca umów, do maja 2015 zawarto kolejne 37,3 tys. umów regulowanej hipoteki odwróconej (tzw. HECM, Home Equity Conversion Mortgage). Są oczywiście stany, w których udział w wyniku oscylował wokół 8 proc. W niektórych jednak miejscach, np. na Florydzie, udział osób korzystających z tego rozwiązania przekracza aż 16 proc. i wciąż rośnie. Warto nadmienić, że jeszcze 25 lat temu rocznie zawieranych było 159 umów HECM.

Renta dożywotnia w Wielkiej Brytanii
Anglia jest z kolei największym rynkiem rent dożywotnich w Europie. Kilka lat temu wartość pożyczek szacowano tam na ponad 205 miliardów funtów . – Rocznie w Wielkiej Brytanii podpisuje się około 20-30 tysięcy nowych umów dożywocia, a od 1991 roku do 2010 roku zawarto tu ponad 270 tysięcy umów hipoteki odwróconej w __obu modelach, co stanowi 2,8 procenta populacji seniorów – wylicza Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM. – W całym roku 2014 zawarto w Wielkiej Brytanii ponad 21 tysięcy umów, a w 2015 rynek oczekuje przekroczenia 30 tysięcy nowych klientów.

Drugim dużym rynkiem hipoteki odwróconej jest w Unii Europejskiej Hiszpania. Oferowane są tu zarówno produkty typu kredytowego, jak i sprzedażowego. Trzeci co do wielkości rynek w Unii stanowi Irlandia. Renta dożywotnia jest mniej popularna we Francji oraz w Niemczech. W tym drugim kraju, podobnie jak u nas, umowy dożywocia regulowane są przepisami kodeksu cywilnego.

Polska z ambicjami
Według danych Eurostatu, polscy seniorzy w wieku 65 plus są właścicielami 2,5 mln mieszkań i domów. To stwarza duży potencjał dla rynku hipoteki odwróconej w kraju, ale tylko teoretycznie.

W grudniu 2014 r. weszła w życie ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, który mogłyby zaoferować banki. Mimo tego sam produkt istnieje jedynie na papierze, ponieważ żaden bank nie wprowadził go do swojej oferty. Z kolei funkcjonujący od 7 lat rynek renty dożywotniej (czyli hipoteki odwróconej w modelu sprzedażowym) wciąż regulowany jest przepisami kodeksu cywilnego i nie doczekał się stosownej ustawy rządowej, mimo że prace trwają.

Czy mimo braku ustawy w Polsce wciąż jest potencjał? Według Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych na koniec 2013 r. czołowe fundusze hipoteczne udzielające rent dożywotnich w naszym kraju zarządzały nieruchomościami o wartości 67,6 mln zł. Z kolei liczba zawartych umów renty dożywotniej w 2014 r. wyniosła blisko pół tysiąca. – Biorąc pod uwagę dane z GUS, które wskazują na coraz szybsze starzenie się społeczeństwa oraz niewydolność polskiego systemu emerytalnego rozwiązanie, jakim jest renta dożywotnia, może wciąż zyskiwać na popularności – podkreśla Robert Majkowski.

Dodatkowo, jak podaje Eurostat, Polska należy do krajów o względnie wysokim odsetku gospodarstw domowych posiadających własne mieszkanie. Wynosi on blisko 84 proc., w Niemczech jest to niespełna 53 proc.

Czy ten potencjał rynku, przełoży się na realne zainteresowanie hipoteką odwróconą w naszym kraju?

_– Renta dożywotnia czy odwrócony kredyt hipoteczny, zarówno w Polsce, jak i za granicą, na razie nie będą produktami masowymi. Dodatkowo, w polskiej rzeczywistości niewielu jest seniorów, którzy nie chcą przekazać swojej nieruchomości dzieciom lub innym spadkobiercom _– zastrzega Robert Majkowski. _– Faktem jest jednak, że renta dożywotnia będzie coraz popularniejsza. Przyczyni się do tego starzenie się społeczeństwa, wzrost liczby rodzin z ograniczoną liczbą spadkobierców i duży udział mieszkań własnościowych _– dodaje.