Trzy scenariusze rozwoju pierwotnego rynku nieruchomości w 2010 roku

PRZYSZŁOŚĆ RYNKU NIERUCHOMOŚCI. Najbardziej prawdopodobny zakłada powolny, umiarkowany rozwój

Ogromne zainteresowanie konferencją nietrudno zrozumieć - najbliższe miesiące oraz przyszły rok mogą okazać się kluczowymi dla całej branży.

Wszystko zależy od kondycji gospodarki

Zdaniem analityków firmy Emmerson, prawdopodobne są trzy scenariusze rozwoju sytuacji. Pierwszemu z nich, najbardziej prawdopodobnemu, dają 65 proc. szans, negatywnemu - 25 proc., optymistycznemu - 10 proc. Obecnie zjawiskiem najbardziej zauważalnym jest stopniowo malejąca liczba mieszkań w ofercie deweloperów - w Warszawie jest ich około 10600, w Krakowie - 5500. Kryzys na pierwotnym rynku nieruchomości i towarzysząca mu obawa przed zakupem mieszkań będących w realizacji spowodowały, że zdecydowanie wzrosło zainteresowanie obiektami gotowymi, a tych jest w ofercie coraz mniej. W Warszawie ich liczbę ocenia się na 2600, w Krakowie - na ponad 1800. Oznacza to spadek w porównaniu ze stanem z końca czerwca o ponad 250 mieszkań w ofercie warszawskiej i ponad 550 w ofercie krakowskiej.
Szymon Jungiewicz, dyrektor Działu Badań i Analiz Emmerson, który prezentował scenariusze rozwoju pierwotnego rynku nieruchomości, zauważa korzystny trend, jaki pojawił się na przełomie II i III kwartału tego roku. - Pierwszy kwartał był dla branży niepomyślny - stwierdził dyrektor. - Radykalnie zmniejszyło się zainteresowanie ofertą rynku pierwotnego, zdarzały się wówczas przypadki wycofywania z rezerwacji i rozwiązywania umów przedwstępnych. W III kwartale natomiast tempo sprzedaży (rozumiane jako sprzedany procent oferty dostępnej na rynku w kwartale) wzrosło - w Krakowie do około 19 proc., a w Warszawie wyniosło powyżej 13 proc.
Punkt wyjścia do prognozy dotyczącej najbliższych miesięcy oraz roku 2010 stanowi ocena prognozowanej sytuacji makroekonomicznej: stopniowy wzrost produktu krajowego brutto, stabilizowanie się inflacji na poziomie poniżej 4 proc., stopniowe oznaki ożywienia w działalności banków dotyczącej udzielania kredytów hipotecznych. Niepokojącym zjawiskiem jest rosnące bezrobocie oraz coraz słabszy wzrost płac.
Najbardziej prawdopodobny scenariusz na rok 2010 zakłada, m.in. umiarkowany wzrost sprzedaży mieszkań, głównie gotowych, na które popyt jest najsilniejszy, aktywniejszą politykę banków w dziedzinie kredytów hipotecznych (ich wartość może sięgnąć w 2010 roku 40-50 mld zł), ustabilizowanie się PKB na poziomie około 2 proc. W tym scenariuszu przewiduje się, że deweloperzy rozpoczną realizację nowych projektów na większą skalę już w pierwszym półroczu 2010 r. Analityk zawraca uwagę na fakt, że największą szansę na realizację będą miały wówczas przedsięwzięcia lokowane na obrzeżach miast, dające możliwość skorzystania z preferencyjnego kredytu "Rodzina na swoim". Taka tendencja widoczna jest już dzisiaj np. w Warszawie, gdzie największy udział tego rodzaju inwestycji można zauważyć w dzielnicach Białołęka, Bemowo, Włochy i Wawer. W Krakowie najwięcej nowych obiektów może powstać na północnych i południowych obrzeżach Krakowa.

Duzi są większymi optymistami

Scenariusz optymistyczny określa wartość kredytów hipotecznych na 50-60 mld zł, malejące bezrobocie i wzrost wynagrodzeń. Negatywny, czarny wariant prognozy stanowi odwrócenie prezentowanych pozytywnych tendencji i zakłada wzrost bezrobocia, spadek PKB oraz poziomu wynagrodzeń, co skutkowałoby dalszym spadkiem poziomu inwestycji oraz cen. Czynnikami, które mogą mieć wpływ na rozwój rynku są dziś strategie realizowane przez dwie grupy inwestorów. Pierwsza, mimo negatywnych tendencji wynikających z dekoniunktury, przygotowuje nowe inwestycje (zjawisko to dotyczy podmiotów dużych, zatrudniających ponad 250 osób, dysponujących znaczącym kapitałem, o zdywersyfikowanej działalności), druga zaś powstrzymuje się z nimi, czekając na rozwój sytuacji (są to głównie małe podmioty, które dysponują ograniczonymi środkami, mają krótką historię inwestycyjną i niewielki dorobek realizacyjny).
Szeroką wiedzę na temat rynku wtórnego ma Emmerson Evaluation, spółka dysponująca informacjami na temat blisko 30 tys. transakcji, które zostały dokonane w ciągu ostatnich 3 lat. - Zajmujemy się m.in. wykonywaniem wycen dla banków, funduszy inwestycyjnych oraz firm deweloperskich - mówił podczas ubiegłotygodniowej konferencji prezes Dariusz Książak. - Działamy w systemie sieciowym, za pośrednictwem siedmiu biur, które powstały w największych miastach Polski, m.in. w Krakowie.
Rynek wtórny podlega tym samym zjawiskom, co pierwotny, choć spadek cen mieszkań jest na nim większy. Średnia cena transakcyjna mieszkania w krakowskim Śródmieściu utrzymuje się na poziomie 7150 zł, w Krowodrzy 7100 zł, w Podgórzu - 6200 zł. Najtańsza jest Nowa Huta, gdzie 1 m kw. kosztuje średnio 5100 zł. Najwyższe ceny mieszkań na rynku wtórnym są jednak nie w Warszawie (9887 zł w Śródmieściu), lecz w Sopocie, gdzie 1 m kw. mieszkania kosztuje średnio 10432 zł.
- Sytuacja na rynku wtórnym jest uzależniona od tych samych czynników, które mają wpływ na rynek pierwotny - dostępu do kredytów hipotecznych, poziomu PKB i wynagrodzeń. Bezpośrednio uzależniona będzie od poziomu nowych inwestycji i oferty deweloperskiej. Jeśli utrzyma się na niskim poziomie, to wówczas ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosną - stwierdza Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation.
Jak prognozują sytuację sami deweloperzy? - W Krakowie w I półroczu tego roku zostało oddanych do użytkowania 6119 mieszkań, co odpowiada wynikom całego ubiegłego roku, w tym wybudowanych przez deweloperów - 5748. Przy czym z kwartału na kwartał odnotowujemy spadek kończonych inwestycji - stwierdza Tytus Misiak, prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań. - Można szacować, że w roku 2010 podaż nowych mieszkań spadnie o 40 do 50 proc., w wyniku zarejestrowanej nadpodaży mieszkań w stosunku do realnego popytu, ograniczenia wolumenu kredytów inwestycyjnych na realizację inwestycji, przewidywanego ograniczenia wolumenu kredytów hipotecznych dla kupujących (o 50-60 proc. w stosunku do 2008 roku - do kwoty 24 mld zł). Ostatnio pojawiają się prognozy udostępnienia w tym roku około 40 mld zł kredytów hipotecznych, co w sposób znaczący poprawiłoby dzisiejsze szacunki, ale ich spełnienie wymagałoby 35-procentowego wzrostu tych kredytów w stosunku do I półrocza tego roku.
Sytuacja na rynku nieruchomości pierwotnych przekłada się wprost na kondycję firm wykonawczych. - Obecnie można zaobserwować kilka wariantów działalności budowlanej - mówił na konferencji Tadeusz Zając, prezes firmy Krak-Chem. - Najbardziej typową jest prowadzenie jej przez wyspecjalizowane firmy deweloperskie, które współpracują z wykonawcą w systemie generalnego wykonawstwa. Zdarza się jednak, że mniejsze firmy wykonawcze są równocześnie deweloperami. Moim zdaniem, pierwszy wariant jest właściwy, zwłaszcza wówczas, gdy deweloper zleca budowę firmie wykonawczej z dużym dorobkiem, w pełni profesjonalnej, mającej również udokumentowaną historię bankową. Taka współpraca pozwala wyeliminować poważniejsze problemy, jakie ujawniają się na rynku w postaci m.in. niedokończonych inwestycji czy niskiej jakości robót.
Janusz Michalczak