Boom inwestycyjny nadal trwa

Finałowa gala konkursu o tytuł Złotego Sokoła 2016 była okazją do podsumowań sytuacji na rynku budownictwa mieszkaniowego w ostatnich dwóch latach. Nigdy dotąd w minionym dwudziestoleciu nie mieliśmy do czynienia z tak konkurencyjnym rynkiem mieszkaniowym, jak w okresie, z którego pochodzą inwestycje zgłoszone do konkursu.

Czas rekordów

Być wyróżnionym w czasie tak żywiołowej konkurencji, to tak, jak dla sportowca zdobyć laur na olimpiadzie. W minionym dwudziestoleciu nigdy do tej pory nie mieliśmy do czynienia z tak konkurencyjnym rynkiem mieszkaniowym, jak w okresie, z którego pochodzą inwestycje zgłoszone do konkursu.

Minione dwa lata to z jednej strony czas rekordów sprzedażowych, lecz wcale nie lekki dla firm deweloperskich. Związana z tym boomem zakupowym reakcja inwestorów skutkowała wysypem inwestycji na niespotykaną dotychczas skalę. Średnio w okresie, z którego pochodzą nagrodzone inwestycje, na krakowskim rynku prowadzono ciągłą sprzedaż w 190 inwestycjach. Początek 2014 r. to statystyczny dołek, który nastąpił po najgorszym na przestrzeni ostatnich lat pod względem zaangażowania inwestycyjnego roku 2013, kiedy to sprzedaż mieszkań w Krakowie osiągnęła najniższy poziom. Skala ożywienia, która nastąpiła później zaskoczyła deweloperów.

Na rynku było stosunkowo niewiele mieszkań, co doprowadziło do niewielkich wzrostów średnich cen. Rynek chwycił wiatr w żagle w postaci niskich stóp procentowych i programu MdM. To był impuls do wejścia na rynek inwestycji, które dotąd czekały na półkach deweloperów oraz do kolejnych zakupów terenów inwestycyjnych. Z miesiąca na miesiąc przybywało nowych inwestycji. Doprowadziło to do kumulacji w jesieni 2015 r., kiedy to rynek sięgnął blisko 10 tys. mieszkań będących w ofercie deweloperów, co jest absolutnym rekordem w dotychczasowej historii miasta. Taka mnogość inwestycji wywołała potężną konkurencję. Aby przyciągnąć kupujących firmy sięgnęły po najcięższe argumenty - obniżki cen.

Silna konkurencja nie pozwalała na wzrosty cen. Inaczej zachowywał się rynek wtórny. Tam ceny nieznacznie, ale wyraźnie pięły się w górę, by na wiosnę 2015 r. zrównać się ze średnimi cenami na rynku pierwotnym, a w kolejnych miesiącach nieznacznie je przewyższyć.

Takiego wzajemnego zachowania tych segmentów jeszcze w Krakowie nie obserwowaliśmy. Rynek wtórny górował nad rynkiem pierwotnym. Najpewniej wynikało to z tego, że na rynku wtórnym do połowy 2015 r. nie obowiązywał program MdM, więc nie było czynników sztucznie obniżających średnie ceny, jak to miało miejsce na rynku pierwotnym.

Dobra koniunktura

Trzeba wziąć także pod uwagę, że rynek pierwotny rozlał się na dalekie peryferia. Taka była konieczność, aby sprostać niskim limitom cenowym programu MdM. Rynek wtórny natomiast dotyczy transakcji głównie w centrum.

Ponadto na rynek wtórny wchodzi coraz więcej mieszkań budowanych w ostatnim 20-leciu, a jeszcze 10 lat temu rynek wtórny to były głównie bloki z wielkiej płyty i stara substancja kamienic. Wydawało się, że rekordy sprzedażowe na krakowskim rynku mieszkaniowym mamy już dawno za sobą, a jednak III kwartał roku 2016 daje nadzieję na kolejny rekord sprzedażowy, który może paść w mijającym roku. Rynek od początku 2014 r. nie zwalnia tempa, co wykreowało najdłuższy okres dobrej sprzedaży na krakowskim rynku od czasu hossy związanej z wejściem do UE.

Dwa pierwsze kwartały tego roku były ponadprzeciętnie obfite w transakcje, ale to, co wydarzyło się w III kwartale, przeszło najśmielsze oczekiwania. Mimo okresu wakacyjnego, perturbacji związanych ze Światowymi Dniami Młodzieży, w tym kwartale sprzedano o 1/3 więcej mieszkań niż w poprzednim kwartale. Wydaje się, że tak dobra sprzedaż powinna doprowadzić do zmniejszenia nawisu podażowego w naszym mieście, ale do tego nie doszło. Boom inwestycyjny trwa w najlepsze i zaangażowanie inwestorów nadal nabiera rozmachu.