Czynsze z godziwym zyskiem

Po raz pierwszy Sejm dał więcej praw właścicielom mieszkań niż lokatorom

Już za kilka tygodni właściciele kamienic będą mogli ustalać czynsz w takiej wysokości, by uwzględniał on także zysk z wynajmu mieszkania.

Zostało to wymuszone wyrokami polskiego Trybunału Konstytucyjnego oraz Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu. Krytykowały one nasz system ustalania czynszów głównie ze względu na nadmierną ochronę lokatorów kosztem właścicieli mieszkań.
Nowe przepisy czekają tylko na podpis prezydenta Lecha Kaczyńskiego i publikację w Dzienniku Ustaw. Będzie je można stosować po 14 dniach od opublikowania znowelizowanej ustawy, a więc na początku przyszłego roku.
Najważniejsza zmiana to możliwość wliczania do stawki czynszowej "godziwego zysku", o co właściciele walczyli przez wiele lat. Ustawa jednak nie precyzuje, co to jest "godziwy zysk", więc na pewno inaczej to pojęcie będą traktować właściciele kamienic, a czym innym będzie ono dla lokatorów. I sprawy dotyczące podwyższenia czynszu będą trafiały do sądów.
Ustawa daje też właścicielom możliwość doliczenia do rocznego czynszu 1,5 proc. nakładów poniesionych na budowę lub zakup mieszkania albo do 10 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na remont zwiększający wartość mieszkania.
Tylko pozornie te zapisy wydają się jednoznaczne. Niektórzy właściciele, którzy odziedziczyli budynek mieszkalny, prawdopodobnie nie będą mieli prawa do uwzględniania nakładów na budowę lub zakup kamienicy. Inni mogą tak bardzo podnieść standard wynajmowanych mieszkań, że lokatorów z przydziałem administracyjnym nie będzie stać na to, by spłacać w czynszu wydatki na przerobienie mieszkań na luksusowe apartamenty.
Na pocieszenie dla lokatorów w nowej ustawie znalazł się zapis stanowiący, że właściciel może bez żadnego uzasadnienia podnieść czynsz tylko o wskaźnik inflacji. Do tej pory lokator nie miał żadnej obrony przed podwyżką, która w skali roku nie przekraczała 10 proc. Tak jak do tej pory właściciele nie będą natomiast musieli tłumaczyć się lokatorom z podwyżki, w wyniku której czynsz roczny nie przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.
W Krakowie wartość odtworzeniowa została ustalona przez wojewodę małopolskiego pod koniec września tego roku na poziomie 2.938 zł za 1 m kw., w pozostałych miejscowościach województwa - 2.525 zł. To oznacza, że w Krakowie podwyżka czynszu do stawki 7,34 zł za 1 m kw. miesięcznie jest dozwolona bez jakichkolwiek tłumaczeń ze strony właściciela, a w innych małopolskich miejscowościach - do 6,31 zł za 1 m kw. miesięcznie.
W ostatnim czasie bardzo wzrosły ceny mieszkań, więc trzeba się spodziewać, że w kwietniu przyszłego roku (do końca marca obowiązują dotychczasowe wartości ustalone przez wojewodę) znacznie wzrośnie wartość odtworzeniowa, a tym samym granica stawki czynszowej, przy której właściciel nie musi uzasadniać podwyżki.
Grzegorz Skowron

Co moŻe lokator?

Jeśli po**podwyżce czynsz przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej, to lokator będzie mógł zażądać od**właściciela pisemnego uzasadnienia takiej podwyżki. Uzasadnienia będzie można**zażądać również wtedy, gdy dotychczasowa stawka przekracza już 3 proc. wartości odtworzeniowej, a**właściciel będzie chciał podnieść czynsz o**więcej niż wskaźnik inflacji. Właściciel będzie zobowiązany do**udzielenia odpowiedzi w**ciągu 14 dni (obecnie ma na**to tylko 7 dni).Od**momentu otrzymania wypowiedzenia dotychczasowej stawki lokator będzie miał dwa miesiące na**wniesienie pozwu do**sądu w**sprawie uznania podwyżki za**bezzasadną. Tyle samo czasu dostanie na**odmowę jej przyjęcia, co będzie jednak skutkowało koniecznością wyprowadzki po**zakończeniu 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Do**czasu prawomocnego orzeczenia lokator będzie płacił czynsz w**dotychczasowej wysokości. Jeżeli sąd nie przyzna racji lokatorowi, będzie on musiał pokryć różnicę między dotychczasowym czynszem a**tym zatwierdzonym przez sąd.**