Kraków. Rośnie liczba mieszkań na wynajem w mieście. A jak z cenami?

Styczeń i luty 2022 roku, a więc czas poprzedzający wybuch wojny na Ukrainie, był - podobnie jak początek tego roku - okresem rosnącej podaży ofert najmu mieszkań w Polsce. Ten typowy dla pierwszych tygodni po świąteczno-noworocznej przerwie trend gwałtownie się odwrócił z chwilą napływu pierwszych uchodźców wojennych.

W ciągu zaledwie miesiąca z rynku zniknęło ponad 50 proc. ofert wynajmu mieszkań. W największych miastach, do których przybyły tysiące szukających bezpiecznego schronienia Ukraińców, oferta skurczyła się w tym czasie nawet o 80 proc. Powstały w ten sposób deficyt mieszkań do wynajęcia doprowadził do znacznego wzrostu stawek czynszów za najem, a jego kulminacyjnym momentem był wrzesień 2022 r., kiedy na ogołocony z ofert rynek wkroczyli poszukujący lokum studenci. To oni musieli się zmierzyć z oczekiwaniami oferentów, którzy widząc przewagą popytu nad podażą żądali za najem kwot od ok. 30 proc. do 50 proc. wyższych niż jeszcze kilka miesięcy wcześniej.

Przy okazji warto wspomnieć, że od tamtej pory część mieszkań, które w normalnych warunkach właściciele wystawili by na sprzedaż, z uwagi na atrakcyjność stawek czynszów trafiła na rynek najmu. Jednocześnie wysoka stopa zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem zachęcała do zakupów inwestycyjnych.

Od tamtej pory, tj. jesieni 2022 roku stawki czynszów (netto) na rynku najmu w największych miastach pozostawały stosunkowo stabilne. Nie podążały za inflacją, nie wpływał na nie wzrost cen (wartości) samych mieszkań. W kolejnych miesiącach rosły natomiast obciążające najemców (lub wynajmujących - zależnie od zapisów w umowie) opłaty dla administracji obejmujące m.in. zarządzanie nieruchomością, zaliczki na ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę, wywóz odpadów, etc. oraz opłaty za prąd i gaz.

Trwająca od blisko półtora roku stabilizacja na rynku najmu mieszkań zdaje się jednak zmierzać ku końcowi. Z analizy ofert dostępnych obecnie w wiodących serwisach ogłoszeniowych wynika, że deficyt ofert zapoczątkowany na przełomie lutego i marca 2022 r. masowym napływem uchodźców z Ukrainy jest już dawno za nami. Pula dostępnych na rynku mieszkań na wynajem jest dziś o ponad 25,3 proc. większa niż przed rokiem i - co jest szczególnie warte podkreślenia - o 25,1 proc. większa niż na początku lutego 2022 roku, czyli jeszcze przed rosyjskim atakiem na Ukrainę.

O ile dane w ujęciu ogólnopolskim wykazują postępujący wzrost podaży ofert wynajmu mieszkań, o tyle w największych miastach wskaźniki wyglądają jeszcze bardziej okazale. W Warszawie mieszkań do wynajęcia jest dziś o ponad połowę więcej niż rok temu (55,5%), w Łodzi o blisko 39%, w Poznaniu o prawie 35%, a w Krakowie i Wrocławiu o ok. 30%.

O odbudowaniu się podaży ofert mieszkań na wynajem w największych miastach świadczy też porównanie wielkości aktualnej oferty z tą sprzed wzmożonego popytu ze strony uchodźców, czyli z początku lutego 2022 roku. I tak w stolicy jest dziś oferowanych do wynajęcia 17,1% więcej mieszkań niż dwa lata temu, w Krakowie wzrost podaży przekracza 48%, a w Gdańsku i Wrocławiu ofert wynajmu mieszkań jest więcej aż o 70%!

W tym miejscu nasuwa się pytanie: co jest powodem tak istotnych zmian?

Wzrost puli ofert dostępnych na rynku najmu mieszkań jest wynikiem stałego napływu nowych ofert mieszkań na wynajem kupowanych w ostatnich latach w celach inwestycyjnych oraz spadek popytu, którego podłożem jest przede wszystkim:

a) wysoki, trudnych do udźwignięcia przez osoby o niższych dochodach, poziom stawek ofertowych czynszów za najem
b) odpływ z rynku najmu tych klientów, którzy w ostatnim czasie kupili własne mieszkanie (w szczególności tych, którzy skorzystali z programu Bezpieczny Kredyt 2%)
c) zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przez większość uchodźców (oraz ich wyjazdy z Polski)
Jeżeli obserwowany wzrost liczby ofert najmu mieszkań nie znajdzie przeciwwagi w postaci adekwatnego wzrostu popytu (a na to przynajmniej do jesienie się nie zanosi), w najbliższych miesiącach może nas czekać przesilenie. Walka o najemców może przybrać na sile, a to sprawi, że stabilne dotąd stawki czynszów doczekają się głębszej korekty (w segmencie lokali 1- i 2-pokojowych już widać pierwsze tego symptomy). Z kolei część spośród tych właścicieli, którzy będą mieć problem ze znalezieniem najemcy, a którzy kupili mieszkanie posiłkując się kredytem i co miesiąc muszą spłacać jego ratę, może zdecydować się na sprzedaż lokalu. Rosnąca podaż ofert na wtórnym rynku sprzedaży mieszkań, przy ograniczonym popycie - w tym inwestycyjnym (przy obecnym poziomie cen stopa zwrotu z inwestycji, czyli relacja kosztów zakupu do zysków z najmu, stale maleje) - może doprowadzić do dawno nieobserwowanej stabilizacji cen ofertowych, a nawet ich spadku.

Czynników, które finalnie będą kształtować sytuację zarówno na rynku najmu jak i sprzedaży mieszkań, jest jednak wiele, a stopień ich oddziaływania będzie różny w zależności od segmentu rynku, czasu czy lokalizacji. Np. w dużych miastach, a w Warszawie w szczególności, wkrótce dojdzie do zasilenia podaży na rynku najmu ofertami z inwestycji realizowanych przez PRS (Private Rented Sector). Warto więc bacznie obserwować dalszy rozwój wydarzeń na rynku najmu mieszkań, bo może się okazać, że to on w niedługim czasie stanie się tzw. game changerem w mieszkaniówce.

UOiK przeprowadził kontrole na stacjach