Grzechy główne Funduszu Mieszkań na Wynajem

Program dotyczący mieszkań na wynajem został wymyślony, gdy deweloperzy martwili się nadprodukcją mieszkań. A politycy chcieli też pokazać, że się troszczą o tych, którzy nie mają dachu nad głową.

Na początku Fundusz Mieszkań na Wynajem miał spełniać również funkcje ideologiczne, mianowicie dyscyplinować ok. 700 tys. właścicieli mieszkań, którzy je – jawnie lub w szarej strefie – odnajmują. Niższe opłaty w państwowych czynszówkach miały zachwiać tym potężnym rynkiem..

Zdaniem Andrzeja Prajsnara z portalu RynekPierwotny.pl negatywne opinie o Funduszu nie są zaskoczeniem dla tych osób, które już wcześniej przeanalizowały zasady najmu państwowych „czynszówek”.

– Fundusz Mieszkań na Wynajem miał zaproponować czynsze o 20-30 proc. niższe od rynkowej średniej. Jednocześnie przedstawiciele Funduszu zapewniali, że planowana inwestycja przyniesie zysk wynoszący 4 procent rocznie. Tych dwóch założeń po prostu nie można ze sobą pogodzić. Każda osoba znająca realia wynajmu w dużych miastach wie, że założoną rentowność, około 4 procent na rok, można uzyskać tylko wtedy, gdy czynsz za nowe i dobrze wykończone mieszkanie będzie wyższy od __lokalnej średniej – twierdzi analityk.

Poważni inwestorzy już od kilkunastu lat konsekwentnie omijają rynek najmu. Przyczyną takiego stanu rzeczy są problemy, które nie doczekały się rozwiązania od lat 90. Najważniejsza bariera, hamująca rozwój taniego wynajmu, jest ściśle powiązana z polityką społeczną państwa i samorządów. Odczuwalny deficyt lokali dla najuboższych sprawia, że politycy obawiają się poważnej liberalizacji zasad eksmisji. Dlatego rolę mieszkań socjalnych pełnią lokale prywatne, komunalne i spółdzielcze, z których trudno eksmitować osoby niepłacące czynszu. Taka sytuacja nie zachęca inwestorów do budowy i zakupu mieszkań na wynajem.

Wprowadzenie możliwości stosowania najmu okazjonalnego przez przedsiębiorców nie rozwiązało opisywanego problemu. Istnieją bowiem poważne wątpliwości, czy w niektórych przypadkach szybka eksmisja okazjonalnego najemcy jest legalna. Problemy występują na przykład wtedy, gdy lokator nie może zająć mieszkania wskazanego w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji.

Zmiany polegające na faktycznej liberalizacji zasad eksmisji i deregulacji najmu będą możliwe dopiero po zwiększeniu liczby lokali socjalnych.

– W obecnej sytuacji ich budowa jest bardziej racjonalnym celem wydatkowania środków z Banku Gospodarstwa Krajowego, niż niezbyt tani wynajem państwowych „czynszówek” – dodaje Andrzej Prajsnar. – Warto pamiętać, że problemy i koszty związane z brakiem lokali dla najuboższych wciąż narastają.

Dość wysokie czynsze to nie jedyny „grzech” Funduszu Mieszkań na Wynajem. Wątpliwości budzi również kwalifikacja najemców na podstawie kolejności zgłoszeń i brak kryteriów premiujących osoby z niższym dochodem. Jednak największym źródłem kontrowersji jest utajnienie cen zakupu mieszkań od deweloperów. W przypadku inwestycji, którą finansuje bank należący do Skarbu Państwa, przydałaby się większa transparentność.