Nowe prawa najemcy

Ustawa o ochronie praw lokatorów precyzuje wymagania stawiane w tym zakresie gminom, nakładając na nie m.in. obowiązek tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach. Gminy wykonują te zadania jako własne. Niestety, brak odpowiedniej liczby mieszkań i środków finansowych na budowę, czy też pozyskanie nowych lokali sprawia, że nie są one w stanie doprowadzić do poprawy sytuacji własnymi siłami. Maleją zasoby mieszkaniowe gmin, lokale są sprzedawane ich najemcom, co powoduje, że na najem mieszkania komunalnego trzeba czekać latami. Problem stale się pogłębia także ze względu na rosnące zubożenie znacznej części społeczeństwa.

W związku z tak trudną sytuacją planowane są zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Projekt trafił 2 maja br. do społecznych konsultacji. Jak podaje Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, celem zmian jest ograniczenie istniejących barier i stworzenie takich instrumentów regulacyjnych, które umożliwiłyby gminom racjonalne gospodarowanie posiadanym zasobem mieszkaniowym, efektywniejsze kierowanie wsparcia finansowego do osób najbardziej potrzebujących, większą rotację lokatorów i urealnienie kolejek osób oczekujących na przydział mieszkania.

Przede wszystkim zmianie miałaby ulec definicja mieszkaniowego zasobu gminy i publicznego zasobu mieszkaniowego, do którego zaliczano by wyłącznie lokale będące własnością gminy oraz te, które pozostają w jej posiadaniu samoistnym (są we władaniu gminy, ale nie muszą być jej własnością).

Proponowane jest także, aby gminy i inne jednostki samorządu terytorialnego miały obowiązek zawierania z najemcami umów na czas oznaczony, nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż 5 lat. Takie rozwiązanie ułatwiłoby weryfikację dochodów najemców i pozwoliło na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób rzeczywiście niebędących w stanie samodzielnie zapewnić sobie mieszkania (osoby ubogie, opuszczające dom dziecka, itp.).

Kryteria gospodarstwa

Przedłużenie umowy najmu będzie uzależnione od kryteriów jakie dane gospodarstwo domowe powinno spełnić. Kryteria mają być ustalane np. w stosownych uchwałach jednostek samorządu terytorialnego. Zmiana ta będzie się odnosić wyłącznie do umów najmu zawieranych po wejściu w życie ustawy co ma zapewnić ochronę praw nabytych.

Projekt zakłada, że podstawowa stawka czynszu w publicznym zasobie mieszkaniowym powinna pokrywać co najmniej koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. W stosunku do najemców o niskich dochodach utrzymany będzie system obniżek czynszu, o których mowa w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, stosowany w stosunku do podstawowych stawek. Dodatkowym wsparciem będzie dla tych osób system dodatków mieszkaniowych. Jeśli projekt ustawy wejdzie w życie, to orzekanie o uprawnieniach do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu pozostanie wyłącznie w gestii sądu. Będzie on miał możliwość każdorazowego badania sytuacji majątkowej i rodzinnej eksmitowanego lokatora i podjęcia decyzji o przyznaniu prawa do najmu socjalnego lokalu na podstawie art. 14 ust. 3 ustawy.
W odniesieniu do lokali z publicznego zasobu mieszkaniowego planuje się nowe rozwiązania dotyczące wstąpienia w najem po śmierci najemcy. Małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci, będą mieli roszczenie o zawarcie umowy najmu wskazanego lokalu, jeżeli spełniają kryteria dochodowe ustalone przez wynajmującego. Istotną zmianą byłoby dopuszczenie najmu okazjonalnego lokali mieszkalnych także dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą (z wyłączeniem lokali z publicznego zasobu mieszkaniowego).

W projekcie znalazły się też m.in. propozycje takie jak: wprowadzenie najmu socjalnego lokali mieszkalnych i możliwość rozwiązania umowy najmu, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości.

Danuta Orlewska