Tańsze kredyty

KREDYTY HIPOTECZNE. Zakup mieszkania za pieniądze pożyczone od banku może być niebawem trochę łatwiejszy

Pisaliśmy już wielokrotnie o rekomendacjach kierowanych przez KNF w stronę banków. Zawarte tam warunki dotyczące udzielania kredytów są bardzo surowe. Zlikwidowany też został rządowy progam "Rodzina na swoim", który ułatwiał sfinansowanie własnego lokum. Wszystko to powoduje, że przeciętny Kowalski nie ma obecnie zbyt wielkich szans na kredytowany zakup mieszkania, nie mówiąc już o domu.

Aktualnie, osoba o zarobkach poniżej średniej krajowej na spłatę kredytu nie może przeznaczać więcej niż połowę dochodów. Co więcej, dostępna kwota kredytu jest obliczana przy założeniu spłaty w ciągu 25 lat. Dodatkowo, banki w zdecydowanej większości nie chcą kredytować całej inwestycji, oczekując najczęściej wkładu własnego w wysokości 20 proc.

Kłopoty z zaciągnięciem kredytu hipotecznego są już bardzo widoczne i KNF postanowił złagodzić nieco niektóre wymagania. Nowy projekt Rekomendacji S przewiduje liberalizację niektórych zasad udzielania kredytów. Prace ciągle trwają. Z docierających informacji wynika, że znacznie może zostać podniesiony obecny próg dochodowy (lub nawet zlikwidowany), o którym wspominaliśmy powyżej. Obecnie graniczna wartość wskaźnika DTI (debt to income, czyli stosunek spłacanego długu do dochodu) wynosi 50 proc. w przypadku osób o zarobkach poniżej średniej krajowej, oraz 65 proc. dla zarabiających więcej. Ma też zostać podniesiony obliczeniowy okres możliwości spłaty długu z 25 na 30 lat.

Spadek oprocentowania

Dzięki spadającym stopom procentowym obniża się oprocentowanie kredytów, a co za tym idzie także wysokość rat. Średnia rata przykładowego kredytu w polskiej walucie, na 270 tys. zł (90 proc. wartości mieszkania), zaciągniętego na 25 lat, w październikowym zestawieniu Open Finance wynosiła 1860 zł. Dziś jest to średnio 1700 zł, czyli o niemal 9 proc. mniej. Rynek finansowy oczekuje dalszych obniżek stóp, co może przynieść dalszy spadek rat.

Piszemy wyraźnie, że może przynieść, lecz niekoniecznie musi. Dotyczyć to tych osób, które kredyt już spłacają. Banki muszą zachować warunki zawartych już umów, nie mogą zmieniać zapisanych tam prowizji i opłat. Mają natomiast możliwość zmieniania warunków dla przyszłych kredytobiorców, aby zwiększyć zysk kosztem spadku stóp procentowych i wzrostu swojej marży.

Dla przykładowego kredytu, o którym pisaliśmy wcześniej, średnia marża wzrosła od października ub.r. do stycznia br. z 1,53 do 1,59 p.p. Można też podać, że w połowie minionego roku było to 1,37 proc., natomiast na koniec 2011 r. średnia marża wynosiła 1,28 proc. W ciągu roku wzrost wyniósł więc 0,31 proc.

Z zestawienia prezentowanego przez Open Finance wynika, że obecnie, przy udzielaniu kredytu z tzw. cross sell (sprzedaż wiązana), najniższą marżę można uzyskać w Getin Noble Banku, Deutsche Banku PBC, Alior Banku (od 1,0 proc. do 1,10 proc.). Najwyższe marże spotkamy w Polbanku, PBS i MultiBanku (1,90 proc. do 2,15 proc.)

Zdolność kredytowa

- Dobre wieści nadal płyną z rynku usług bankowych, bo stawki WIBOR-u dalej spadają, a rynek oczekuje kolejnych obniżek podstawowej stopy procentowej. Raty powinny więc spadać, co spowoduje większą dostępność do kredytów - prognozuje Halina Kochalska z Open Finance. Widać to po obniżce wymagań banków co do minimalnych dochodów klientów. Do uzyskania 25-letniego kredytu w kwocie 270 tys. zł, , trzyosobowa rodzina (małżonkowie pracują) potrzebuje obecnie niecałe 4 tys. zł dochodu netto, podczas gdy przed kwartałem było to średnio 4110 zł. Z kolei przy dochodach tej rodziny wynoszących 6 tys. zł, zdolność kredytowa od października do stycznia zwiększyła się z niecałych 489 tys. zł do blisko 501 tys. zł.

Marian Cholewiński

[email protected]**