Kawalerki w Krakowie – gdzie ich szukać w mieście? Czy rzeczywiście są takie tanie? Ceny mogą szokować

Kawalerki to mieszkania kontrowersyjne. Na rynku nieruchomości stanowią nie więcej niż kilkanaście procent oferty, ale w ostatnich latach dało się zaobserwować zdecydowany wzrost popularności tych niewielkich, jednopokojowych mieszkań.

Z jednej strony kawalerka to mieszkanie po prostu niepraktyczne, zbyt małe, by mogło w dłuższej perspektywie zaspokajać potrzeby osoby, która planuje związek czy rodzinę, czy też chce po prostu wygodnie żyć. Z drugiej jednak strony kawalerki - ze względu na małe metraże, są siłą rzeczy po prostu tanie - jeśli wziąć pod uwagę cenę całości. To z kolei sprawia, że chętnie sięgają po nie inwestorzy zainteresowani zarabianiem na wynajmie. Niska cena pozwala wejść na ten rynek i zacząć zarabiać.

W ostatnich latach właśnie rozpędzony rynek najmu, zapotrzebowanie na mieszkania ze strony lokatorów, a także turystów czy przyjezdnych z Ukrainy, Białorusi, Gruzji, generowało popyt na kawalerki. Drożejące nieruchomości i kredyty „spychały’ osoby o niższej zdolności kredytowej w kierunku coraz mniejszych metraży - to też nakręcało zapotrzebowanie. Stąd też w dużych miastach jak grzyby po deszczu rosła oferta kawalerek, a nawet w drastycznej wersji - mikrokawalerek a więc mieszkań skrajnie małych, często nie przekraczających kilkunastu metrów kwadratowych powierzchni.

Takie mieszkania można było kupić bardzo tanio, porównując do nieruchomości „pełnowymiarowych”. Rodzi się jednak pytanie, czy kawalerki rzeczywiście są tak tanie? Odpowiedź brzmi: nie. W rzeczywistości - jeśli wziąć pod uwagę stawki za 1 mkw. - okazuje się, że często są one podwyższone w stosunku do cen przeciętnych.

Taka też zasada panuje na rynku nieruchomości. Im mniejszy metraż, tym cena za 1 mkw. większa, i odwrotnie: im większe mieszkanie, tym za metr kwadratowy płacimy mniej.

Kraków to jeden z najdroższych rynków nieruchomości w naszym kraju. Obecnie ceny mieszkań w Krakowie są - po Warszawie - najwyższe wśród miast wojewódzkich w Polsce. Wg danych BIG DATA RynekPierwotny.pl oraz GetHome.pl, średnia cena 1 mkw. nieruchomości mieszkaniowej (w tym domów) w Krakowie wynosi 14066 zł. W Warszawie za 1 mkw. mieszkania płaci się przeciętnie 14604 zł, w Trójmieście - 13250 zł, we Wrocławiu - 12350 zł, w Poznaniu - 11061 zł, a w Łodzi - 9791 zł.

Kawalerki nie stanowią dużego odsetku mieszkań oddawanych przez deweloperów stolicy Małopolski. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl oraz GetHome.pl wynika, że w lipcu 2023 roku niewiele ponad 14 proc. oferty dotyczyło takich nieruchomości. Dominują mieszkania dwu i trzypokojowe. W analizowanym okresie stanowiły w sumie blisko 70 proc. oferty deweloperskiej.

Dane analityków BIG DATA RynekPierwotny.pl oraz GetHome.pl potwierdzają ogólny trend. Kawalerki tylko pozornie są tanie. Z danych za lipiec 2023 wynika, że średnio za metr kwadratowy mieszkania jednopokojowego w Krakowie płaci się 16135 zł, podczas gdy średnia cenowa dla tego miasta wynosi 14066 zł. Tak więc cena 1 mkw. kawalerki jest przeciętnie aż o blisko 15 proc. wyższa od cen średnich na tym rynku.

Kawalerki w przeliczeniu na metr kwadratowy okazują się najdroższymi mieszkaniami. Wg BIG DATA Rynek Pierwotny.pl oraz GetHome.pl mieszkania dwupokojowe kosztują w ofercie średnio 14396 zł/mkw.; trzypokojowe - 13287 zł/mkw.; czteropokojowe i większe - 13209 zł/mkw., a metr kwadratowy domu wycenia się na 11103 zł.

Kawalerki są oczywiście tanie, jeśli wziąć pod uwagę cenę całości. To wynika po prostu z niewielkiego metrażu. W Krakowie przeciętna całkowita cena garsoniery wynosi nieco ponad 430 tys. zł. Mieszkania dwupokojowe są już przeciętnie o blisko 200 tys. zł droższe. Na krakowskim rynku kosztują średnio ponad 620 tys. zł. Trzy pokoje to przeciętny wydatek rzędu 820 tys. zł, cztery pokoje i więcej w ofertach wycenia się przeciętnie na blisko 1,2 mln zł, a domy na ponad 1,4 mln.

Oczywiście należy pamiętać, że przytoczona miara jest średnią cenową, na którą duży wpływ mają nieruchomości najdroższe z segmentu Premium, kosztujące często po kilkadziesiąt tysięcy złotych za metr kwadratowy. Tych jest stosunkowo mało, w porównaniu do budownictwa z segmentu popularnego, jednak wysokie stawki zawyżają średnią.

Mimo to widać wyraźnie, że w dobie drożyzny na rynku mieszkaniowym kawalerki mogą być kuszącą i przede wszystkim znacznie tańszą alternatywą - choć stawka za metr kwadratowy będzie z pewnością podwyższona.

Ceny mieszkań - w tym oczywiście kawalerek - w Krakowie uzależnione są od lokalizacji i standardu. W najbardziej prestiżowych, centralnych miejscach - na Starym Mieście i w dzielnicach okalających centrum, stawki mogą wynosić kilkanaście do nawet powyżej 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Kawalerki będą droższe - niejednokrotnie w grę może wejść nawet powyżej 30 tys. zł/mkw. w przypadku segmentu premium na starówce. Do droższych lokalizacji oprócz oczywiście Starego Miasta, należą też dzielnice okalające centrum - takie jak Grzegrzółki, Zwierzyniec czy Krowodrza. Tu w grę wchodzą ceny wynoszące kilkanaście tysięcy złotych od metra kwadratowego.

Jeśli ktoś szuka taniej kawalerki, powinien raczej celować w lokalizacje oddalone od centrum, takie jak m.in. Nowa Huta, Bieżanów - Prokocim, czy Mistrzejowice. Tu częściej znajdzie mieszkania w przedziale cenowym 8 - 9 do 10 tysięcy złotych za 1 mkw.

Analiza ofert pokazuje, że najmniejsze mieszkania w ofercie deweloperskiej w przeliczeniu na stawkę za 1 mkw. okazują się przeciętnie o kilkanaście procent droższe od mieszkań dużych. Taki sam mechanizm obowiązuje na wszystkich rynkach mieszkaniowych w Polsce. Oczywiście dla kupującego liczy się cena całości, a ta przy kawalerce będzie siłą rzeczy niska, jednak zdając sobie sprawę z wygórowanej stawki można zastanowić się, czy nie korzystniej będzie dołożyć nieco więcej i kupić w realnie lepszej cenie mieszkanie większe - tym samym wygodniejsze i praktyczniejsze.

ŹRÓDŁO: gethome.pl

Jak nauczyć dziecko języka obcego - oto porady eksperta