Kraków: wielki plac budowy

Najwięcej mieszkań powstaje teraz w Czyżynach, na Ruczaju, w rejonie ul. Wrocławskiej, placem budowy jest - i według przewidywań będzie jeszcze przez 5 lat - Zabłocie. Rocznie buduje się teraz w Krakowie 7 - 7,5 tys. mieszkań, kilka lat temu było to ok. 5 tysięcy.

- Głównym powodem boomu była obniżka stóp procentowych do poziomów rekordowych w historii. Odkąd banki obniżyły stopy procentowe, nagle większa liczba ludzi zyskała zdolność kredytową, a to spowodowało większą chęć zaciągania kredytów i kupowania mieszkań - przypomina Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

Niskie stopy procentowe sprawiły też, że zamiast trzymać pieniądze na lokatach, wolimy kupić mieszkanie na wynajem, bo w Krakowie zwrot z takiej inwestycji to 3,5 do 4,5 proc. rocznie. Zainteresowanie mieszkaniami wiązało się też z wejściem programu dofinansowań „Mieszkanie dla młodych”, jak i ze spadkiem cen do poziomu najniższego od 2007 r. (obecnie średnia cena za metr kw. mieszkania w Krakowie to 6 tys. zł).

Analitycy są zdania, że po dwóch latach intensywnej sprzedaży obecny rok może być słabszy. - Deweloperzy trochę przyhamowali. Przez dwa lata kupujący wyczerpali już w dużej mierze pieniądze z kont. Ale Kraków - tak się przewiduje - do 2035 r. pozostanie miastem napływowym i będzie się powiększać. Jeśli nawet skończy się obecna fala, to dźwigi nieprędko znikną z krajobrazu miasta, najwyżej ubędzie co czwarty - ocenia Piotr Krochmal.

Również od dwóch lat trwa wielkie budowanie biurowców. W 2009 r. w Krakowie zostało oddanych do użytku 90 tys. mkw. biur, w 2010 - 60 tys., potem liczby malały aż do 2013 r., kiedy wybudowanych zostało zaledwie 38 tys. mkw. powierzchni komercyjnej w mieście. Skok nastąpił w 2014 roku: w Krakowie przybyło wtedy 121 tys. mkw. biur.

- I to jest początek boomu, który trwa. Bo nawet to, że w 2015 r. oddano do użytku tylko 62 tys. mkw. powierzchni biurowej, nie oznacza, że przyszło załamanie, tylko po prostu w przypadku części inwestycji przesunęły się terminy oddania. Efekt jest taki, że w tym roku może zostać oddanych - tak się szacuje - 140 tys. mkw. biur - mówi Jarosław Czerski, analityk z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości. Istnieje szansa, że w 2017 r. w Krakowie wyrośnie nawet do 200 tys. mkw. nowych biur!

Na razie jest popyt na biura. - Te powierzchnie biurowe, które teraz wchodzą na rynek, praktycznie już są sprzedane. Inwestor nie zaczyna budowy biurowca, jeśli nie ma podpisanych wstępnych umów najmu na 40 proc. powierzchni obiektu, bo inaczej nie uzyska kredytowania - wyjaśnia Jarosław Czerski. Co będzie dalej? Popyt może się skończyć nagle, jak kiedyś wraz z kryzysem, który przyszedł w 2007 r. - Ale czy tak się stanie - nie wiemy, widać natomiast, że inwestorzy są optymistami - mówi analityk.

Największy plac budowy biurowców stanowi teraz rejon ronda Mogilskiego i dworca PKP oraz Zabłocie. Duże inwestycje realizowane są też wzdłuż ul. Opolskiej, przy centrum handlowym Bonarka czy przy ul. Czerwone Maki. Boom na biura oznacza, że powstaną nowe miejsca pracy, a to będzie służyło rozwojowi miasta. A zagrożenia? - Paraliż komunikacyjny miasta. Za trwającymi budowami nie idą żadne inwestycje poprawiające komunikację w Krakowie - wytyka J. Czerski.

- Kraków rozbudowuje się bardzo silnie, ale niestety jednostronnie - zaczynają dominować dwa elementy - tak o wznoszonych biurowcach i mieszkaniach mówił w sobotnim wywiadzie dla „DP” architekt i urbanista prof. Witold Cęckiewicz. Wskazał, że prowadzi to do zubożenia struktury miasta.

Władze miasta cieszą się z zainteresowania inwestorów Krakowem, bo ono docelowo przekłada się na podatki, dzięki nim zaś miasto może się rozwijać.Wydział Architektury Urzędu Miasta wydał w 2011 r. 2771 pozwoleń na budowę (na rozmaite inwestycje, od osiedli po garaże), w 2012 r. - 3412, w 2013 r. - 3713, w 2014 r. - 3998, a w zeszłym roku - 4251. Z kolei w I kwartale tego roku wpłynęły 1132 wnioski o pozwolenie na budowę i zostało już wydanych 915 takich decyzji.

Specjaliści zgodnie mówią: zagrożenia, jakie niesie ze sobą boom budowlany, wynikają głównie z tego, że Kraków jest dziś tylko w ok. 50 proc. pokryty planami miejscowymi, które porządkują przestrzeń. Owszem, postęp jest ogromny - w 2003 r. tylko 2 proc. obszaru miasta posiadało taki dokument. Nadal jednak na wielu obszarach domy i całe osiedla są wznoszone na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, które ustala się na zasadzie tzw. dobrego sąsiedztwa. - A to jest pole dla wielu nieprawidłowości - podkreśla prof. Jacek Gyurkovich, dziekan Wydziału Architektury Politechniki Krakowskiej. - Taka procedura nie zapewnia ciągłości i spójności rozwoju miasta zgodnie z przyjętą strategią. Mieszkania wciąż są potrzebne. Jednak gdy nie ma planu, powstaje tylko zabudowa - nieraz o wysokich walorach architektonicznych - ale domom nie towarzyszą niezbędne dla kształtowania środowiska zamieszkania przestrzenie publiczne - parki, skwery, place związane z usługami, a także szkoły, przedszkola, brakuje prawidłowo zorganizowanego dojazdu, w tym przede wszystkim transportu zbiorowego.

***
Konkurs „Kraków - mój dom”

Przypominamy, że trwa nasz Plebiscyt „Kraków - mój dom”, poprzez który chcemy promować piękne najnowsze budynki i dobrze urządzoną przestrzeń. Zachęcamy Czytelników do zgłaszania kandydatur w plebiscycie. Poszukujemy najlepszych obiektów na terenie Krakowa, które zostały oddane do użytku w okresie od 1 marca 2015 r. do 31 marca br. Obiekty można zgłaszać w kategoriach: architektura mieszkaniowa architektura użyteczności publicznej architektura przestrzeni publicznej rewaloryzacja oraz budynki komercyjne. Zgłoszeń można dokonywać do 2 maja do godz. 17 mailem na adres: [email protected]. 19 maja opublikujemy listę nominowanych i rozpocznie się głosowanie.

(MM)