Kto skorzysta - kto straci

Dobrym rozwiązaniem w przygotowywanej nowelizacji prawa jest skrócenie procedur uchwalania planów zagospodarowania i ograniczenie możliwości składania protestów przez mieszkańców

Budowanie mieszkania z deweloperem stanie się, zdaniem autorów projektu zmian do ustawy, całkiem bezpieczne, ponieważ pieniądze wpłacane deweloperowi trafią na specjalny rachunek prowadzony przez bank. Zabezpieczą je fundusze powiernicze.
Dzięki uproszczeniu procedur uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego i powstaniu ogólnych standardów urbanistycznych inwestorzy będą mieć większą pewność tego, gdzie i co można budować. Proces inwestycyjny nie będzie tak długotrwały jak dotychczas, gdyż zniknie obowiązek ubiegania się o pozwolenia na budowę - już po 30 dniach od złożenia zgłoszenia o zamiarze budowy będzie można rozpocząć prace.
Częstsze niż dotychczas kontrole prac budowlanych będą przeprowadzane na koszt inwestora.
W procesie uzgadniania warunków zagospodarowania terenu będą mogli uczestniczyć tylko: wnioskodawca, właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządca nieruchomości. Nie będzie już rozstrzygania wniosków zgłoszonych do planu na wczesnym etapie jego sporządzania.
Ministerstwo zakłada, że w ciągu dwóch lat zniknie także decyzja o warunkach zabudowy oraz wymóg zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych w granicach administracyjnych miast. W planach resortu jest również opracowanie ogólnych standardów urbanistycznych i wprowadzenie uproszczonej formy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w formie przepisów urbanistyczno-architektonicznych.
Propozycje ministerstwa spotkały się natychmiast z oceną przedstawicieli środowisk budowlanych. Za dobre rozwiązanie uznano

skrócenie procedur

uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego i ograniczenie możliwości składania protestów przez mieszkańców. Dla gmin natomiast niekorzystne byłoby obciążenie ich troską o zdobywanie funduszy na infrastrukturę, jaka powinna powstać na objętym nowym planem obszarze.
W przygotowanych przez ministerstwo założeniach do projektu ustawy o rachunku powierniczym przewidziano dwa rodzaje rachunków powierniczych: otwarte i zamknięte. W przypadku rachunków otwartych deweloper będzie otrzymywał z banku pieniądze po zakończeniu określonego etapu prac, a fundusze zgromadzone na rachunku zamkniętym będą wypłacane deweloperowi po zakończeniu całej budowy. Pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym są wyłączone z masy upadłościowej. Jeśli więc deweloper zbankrutuje, to ze środków zgromadzonych na rachunku syndyk masy upadłościowej będzie miał obowiązek dokończenia inwestycji. Konsekwencją tych zmian dla inwestorów będzie konieczność posiadania własnych środków finansowych na realizację inwestycji. Klienci, choć będą musieli zapłacić za mieszkanie więcej, to jednak zainwestowanych pieniędzy nie stracą.
Zdaniem fachowców instytucja rachunku powierniczego może przysporzyć trudności inwestorom nie posiadającym własnych środków na realizację inwestycji i korzystającym przede wszystkim z pieniędzy klientów.

Bez pozwolenia

W myśl nowych założeń prawa budowlanego obowiązek uzyskiwania pozwolenia na budowę ograniczony jest wyłącznie do sytuacji, gdy działka, na której ma się znajdować inwestycja, nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz gdy obszar oddziaływania obiektu wykracza poza granice działki lub gdy budowa obiektu wymaga uprzedniej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Inwestor musiałby dokonywać zgłoszenia rozpoczęcia inwestycji w starostwie i już po upływie 30 dni mógłby rozpocząć inwestycję. Pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia zostaną ponadto powiązane nie z osobą, która je otrzymała, a z inwestycją, której dotyczy.
Rozwiązanie takie likwidowałoby bardzo długi okres oczekiwania na pozwolenie na budowę, jednak w praktyce nie miałoby większego zastosowania, ponieważ w Polsce nie ma planów zagospodarowania przestrzennego. W nowelizacji przewidziano też

likwidację powiatowych inspektorów

nadzoru budowlanego, a w ich miejsce powołania okręgowych inspektorów nadzoru budowlanego (powstanie ich ok. 100). Okręgowe inspektoraty będą tworzyć 20-osobowe zespoły, w skład których mają wejść wszyscy specjaliści z zakresu budownictwa. Inspektorzy zostaną też uniezależnieni od samorządów, ponieważ okręgowego inspektora nadzoru będzie powoływał i odwoływał inspektor wojewódzki, po zasięgnięciu opinii starosty.
Założenia do nowej ustawy przewidują, że w trakcie budowy obowiązywać będą co najmniej

dwa odbiory techniczne

- po zalaniu fundamentów i po wybudowaniu obiektu w stanie surowym. Dokładna liczba odbiorów będzie określona w projekcie budowlanym. Odbioru ma dokonywać niezależny i zarejestrowany przez ministerstwo podmiot posiadający uprawnienia budowlane (wybór podmiotu będzie zależał od inwestora). Koszt odbioru ma wynieść, według szacunków Ministerstwa Budownictwa, ok. 200 zł. Na podstawie etapowych odbiorów okręgowy inspektor nadzoru budowlanego będzie dopuszczał obiekt do użytkowania w terminie nie dłuższym niż 30 dni.
Dodatkowe, obowiązkowe odbiory techniczne z pewnością będą miały wpływ na zwiększenie kosztów inwestycji - twierdzą komentatorzy. Z dotychczasowych praktyk wynika, że urzędy najczęściej nie dotrzymują ustawowego terminu dokonania kontroli, a podczas inspekcji zwracają uwagę na mało istotne uchybienia. Ministerstwo nie przewidziało czasu, w którym odbiór ma być przeprowadzony, a wobec tego można przypuszczać, że proponowana zmiana przyczyni się do wydłużenia realizacji inwestycji.
(D.Orl.)