Pomimo epidemii, rynek nieruchomości premium kwitnie. Coraz większe zainteresowanie luksusowymi apartamentami

FLESZ - Koronawirus w Polsce. Zachowajmy czujność i zdrowy rozsądek

To, że epidemia COVID-19 wystawi światową gospodarkę na ciężką próbę, jest już pewne. Widmo recesji nie jest dobrą wiadomością ani dla konsumentów, ani dla przedsiębiorstw. Są jednak segmenty rynku, które mogą z niej wyjść obronną ręką i stać się bezpieczną przystanią dla ochrony kapitału. Jednym z nich jest rynek nieruchomości premium.

Do końca zeszłego roku rynek nieruchomości, zarówno mieszkaniowy (w tym premium) oraz biurowy, rósł nieustanie. Epidemia koronawirusa siłą rzeczy te wzrosty wyhamowała. Choć branża deweloperska i budowlana z opóźnieniem odczuwa skutki kryzysu, to nie jest na niego odporna w pełni. Efektem tego jest zahamowanie wzrostu cen.

Według danych GUS, w 2019 roku deweloperzy przekazali do użytku 130,9 tys. mieszkań, o 16,6 proc. więcej niż przed dwoma laty, zaś urzędy wydały 167,3 tys. pozwoleń na budowy przedsiębiorcom, o 4,6 proc. więcej niż w 2018 roku. W 2020 roku raczej nie będzie szans, aby wyniki te przebić, a sukcesem dla branży będzie utrzymanie ich na dotychczasowym poziomie.

Jeszcze na początku pandemii ceny nieruchomości rosły, na co wskazuje analiza money.pl i RynekPierwotny.pl. W marcu w Warszawie metr kwadratowy mieszkaniówki osiągnął średni poziom 10,5 tys. zł, o 150 zł więcej niż w lutym. W Gdańsku trzeba było liczyć się z podwyżką o ok. 160 zł - wzrost do średniej ceny 8721 zł/mkw. W Krakowie mieszkanie od dewelopera kosztowało przeciętnie 9280 zł/mkw., natomiast we Wrocławiu można było spodziewać się cen na poziomie 8643 zł/mkw.

Nadchodzi stabilizacja

Według analizy HRE Investments z kwietnia tego roku, w perspektywie I, II kwartałów rynek nieruchomości czeka stabilizacja cen. Mimo to rodzima mieszkaniówka prawdopodobnie nie odczuje gwałtownych wstrząsów, gdyż rynek deweloperski przez ostatnie 7 lat był mocno rozgrzany. Z tej perspektywy kilka miesięcy utrudnień związanych z pandemią nie powinno przynieść znaczących zmian, a tym bardziej spadków cen.

– Nie sądzę, aby ceny mieszkań spadły w najbliższym czasie. Jako spółka deweloperska z doświadczenia wiemy, jak wysokie są koszty budowy lokali. Trudno także wyobrazić sobie, aby ceny mogły być niższe, patrząc na rynek pierwotny, nie mamy nadpodaży nieruchomości, w Polsce wciąż jest deficyt mieszkaniowy, a gotowe lokale są rzadkością. Moim zdaniem obniżki cen na razie nie będzie, a tam, gdzie wyjściowe kwoty są zbyt wygórowane, dojdzie do ich korekty – mówi Karolina Opach, Kierownik Działu Sprzedaży w spółce Quelle Locum.

Rynek nieruchomości bez zawirowań?

Trudno ocenić jak duże będą skutki pandemii, gdyż nie znamy skali epidemii w Polsce, ani na świecie, nie wiemy również jak dużo czasu potrzeba, aby poradzić sobie z wirusem. Mimo to, jak wynika z wyżej wymienionego raportu HRE Investments, oprócz chwilowego spadku popytu oraz stabilizacji cen mieszkań, rynek nieruchomości powinien przejść ten okres w stosunkowo dobrej kondycji. Stanie się tak dzięki napływowi kapitału z programów rządowych oraz silnym fundamentom tego segmentu gospodarki.

– Chwilowo zauważalny spadek popytu zmniejszy tempo sprzedaży nowych inwestycji. W związku z tym deweloperzy opóźnią lub ograniczą rozpoczęcie nowych projektów. Co do cen gruntów budowlanych, ich deficyt odnotowywany chociażby w Krakowie, nie powinien wpłynąć na niższe ceny działek – komentuje Karolina Opach.

Luksus ma wzięcie

Powyższych obaw nie ma za to zupełnie rynek nieruchomości premium. Jak się okazuje, ci deweloperzy, którzy mają w swojej ofercie lokale z segmentu premium, nie mogą narzekać na brak zainteresowania klientów nawet teraz.

– W ciągu ostatnich tygodni odnotowaliśmy ponad 20 proc. wzrost wejść na stronę, a także odbieramy ponad 30 proc. telefonów więcej niż zwykle – mówi Iwona Nosowska, Sales Manager w Ghelamco. – Klienci są zainteresowani zakupem zarówno apartamentów, jak i lokali usługowych w dwóch naszych warszawskich inwestycjach: Flisac na Powiślu oraz w kamienicach Foksal 13/15 tuż przy Trakcie Królewskim - dodaje.

Skąd takie zainteresowanie? Nieruchomości luksusowych siłą rzeczy jest mniej. Wymagają one bardzo dobrej lokalizacji, wyższego standardu wykończenia. Efektem tego ich podaż jest ograniczona. - Wszystkie te elementy podnoszą, ale jednocześnie chronią wartość nieruchomości, co sprawia, że w oczach wielu inwestorów jawią się one jako bezpieczna lokata kapitału na trudne czasy – zwraca uwagę Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający Ghelamco na Europę Środkowo-Wschodnią.

W Krakowie apartamenty na razie w zawieszeniu, ale to stan chwilowy

- Najdroższe apartamenty zlokalizowane w Krakowie są w chwilowym zawieszeniu. Mamy nawet informację o jednej wstrzymanej transakcji z powodu obawy kupującego przed fizyczną wizytą w kancelarii notarialnej. Nie przewidujemy jednak spadku cen, ale możliwe jest ich wyhamowanie bądź nawet delikatny wzrost. Wartość już wybudowanych apartamentów powinna się obronić - tłumaczy Cezary Chybowski prezes Reliance Polska, właściciel portalu inwestycyjnego Obligain.

Zdaniem eksperta, ceny nowych nieruchomości premium w Krakowie w dużej mierze będą zależeć od nastawienia deweloperów, na co mogą się składać niższe ceny materiałów budowlanych. Deweloperzy, chcąc wtedy odbić się po kryzysie, nie obniżą cen nieruchomości premium. To może się stać dopiero wtedy, gdy deweloperzy będą w ciężkiej sytuacji.

- Jednak gdy spojrzymy na to, że w Krakowie tego typu nieruchomości kupuje coraz więcej zagranicznych klientów płacących w euro, to możemy być świadkami sytuacji, w której rynek nieruchomości premium nie tyle obroni się przed spadkiem cen, ale też te ceny mogą dalej rosnąć, a zagraniczni inwestorzy wykorzystają fakt słabej wobec euro złotówki i w ten sposób uzyskają okazyjną cenę. Rynek nieruchomości premium może być rynkiem, na którym wygrają wszyscy. Wykonawcy będą mieli utrzymane miejsca pracy, deweloperzy zainkasują większy zysk, dzięki spadkowi cen materiałów budowlanych, zagraniczni inwestorzy zakupią nieruchomości w okazyjnych cenach, dzięki słabej złotówce, a Kraków jako miasto zyska kilka ciekawych punktów na mapie - uważa Cezary Chybowski.

Ceny apartamentów niezagrożone spadkami

Przewagą rynku nieruchomości luksusowych nad innymi formami inwestowania jest jego większa stabilność i odporność na kryzysy gospodarcze. Pokazał to już kryzys z 2008 roku, który wyjątkowo szorstko obszedł się z rynkiem nieruchomości. Choć wtedy tradycyjne mieszkania nawet w kilkuletniej perspektywie odczuwalnie straciły na swojej wartości, to apartamenty klasy premium wyszły z niego obronną ręką.

– Na ten moment jeszcze za wcześnie, aby wyrokować, jak prognozowany kryzys po pandemii COVID-19 obejdzie się z rynkiem mieszkaniowym. Jednak doświadczenie podpowiada mi, że nieruchomości luksusowych on nie dotknie, a wręcz przeciwnie – długoterminowo zyskają na wartości – mówi Jeroen van der Toolen.

Rynek nieruchomości luksusowych w Polsce, w stosunku do rynku zachodniego, wciąż jest tani. Warszawa czy Kraków nie mogą się równać cenowo z Londynem, Paryżem czy Mediolanem. W czeskiej Pradze za metr luksusowego apartamentu trzeba płacić ok. 16 tys. euro. A w Polsce?

– Ceny w naszej flagowej inwestycji z rynku premium, która oferuje najwyższe standardy i lokalizację w ścisłym centrum Warszawy – Foksal 13/15 – wahają się od 25 do 40 tys. zł, czyli około 5,5 – 8,8 tys. euro – mówi Piotr Łukasik, dyrektor departamentu Residential w Ghelamco.

Inwestycja na trudne czasy

W czasach zawirowań gospodarczych, gdy inwestowanie na giełdzie wiąże się z jeszcze większym ryzykiem, zakup nieruchomości luksusowej może się okazać najlepszym zabezpieczeniem dla kapitału. Przed utratą wartości pieniądza nie są w stanie już ochronić lokaty bankowe.

– Tymczasem dobry apartament potrafi nie tylko utrzymać swoją wartość, ale można na nim również dobrze zarobić. Nie jest to
produkt podatny na spekulacyjne wzrosty – ich ceny rosną powoli, ale dzięki temu w czasach kryzysowych nie ma również zagrożenia szybkich spadków. W długiej perspektywie takie nieruchomości praktycznie zawsze zyskują na wartości. A niezależnie od tego można je również wynajmować i czerpać stały zysk – przekonuje Jeroen van der Toolen.